2006年中国房地产市场宏观预测

  预计2006年第一季度中国房地产市场将出现自2004年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情，我们认为将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18个月。

  税收变数 

  房地产企业税收方面在2006年仍然是政府检查的重点。而房屋转让时的收益税和房屋物业税全面执行和推出可能性不大。对房屋转让是的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，它的主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和在所有时间上使用。采用之前首先要对所处的市场当时情况给予定性的判断。这是一个不能长期使用的税种。至于物业税，我们认为执行条件并不成熟。在物权法还没有通过，消费者房屋最后所有权悬念未决的情况秒 ，执行这一政策显然没有法律环境支持。另外物业税还将涉及诸多外部条件，如中立房地产评估体系等。

  投资波动

  2006年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中，我们认为不会出现全国性投资热潮。

  消费复苏

  根据三年来的数据观察，如果上海连续两个月日均成交房子套数超过850套、北京超过750套，就可以认为有一定规模的投机或者投资性消费者进入这两个市场。上海房地产在2006年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面的遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。

  区域魅力

  青藏铁路即将开通必然使得青海西宁这座城市的旅游地产和物流地产成为具有投资价值的市场.广西南宁位于东盟联系贸易通道的起始端,商业地产和物流地产存在快速成长的条件.内蒙古呼和浩特和山东青岛都拥有大量中国本土品牌企业，其广泛的产业集群包含着大量拥有稳定收入、并对住宅需求存在着持续支持力的消费群体。

  品牌地位

  在2006年房地产企业将从2005年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。房地产开发企业分化在2006年将更加强化，房地产企业淘汰速度将被提速。房地产市场集中化趋势将从2006年逐步浮现出来。

  外行特征

  除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大的少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，“外行”变为“内行”，其他相当数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产的势头已经在减弱。

  国企出手

  国有特大型房地产企业预计2006年第一季度将整合完毕。预计他们初始行动可能首先表现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房，以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响，也会给市场占有率较高的民营房地产企业带来压力。公平竞争将是2006年可能的房地产行业的议论话题之一。