近10年的中国房产发展史上，第一次呈现供需大面积缺口

  中国社科院的研究报告预测：在未来的20年，中国对住宅的需要良估计将达到260亿平方米，如果满足这样的住宅需求良，每年的新建住宅将达到10亿平方米，而目前每年平均新建商品住宅只有5.5亿平方米，未来年均缺口约4.5亿平方米

  这个预测是这么来的。假定到2025年，中国城镇人口占总人口的比重为55%（2004年，约40%），人口数量将达到8亿人，按照每户3人计算，将有2.6亿户，如果20年后每个家庭的居住面积为100平方米，则需要260亿平方米，而现有住房密集截至2003年底为89亿平方米，缺口为170亿平方米。

  按照20年完成缺口，每年需要新增住宅约8.5亿平方米，如果再考虑到每年城市改造、动拆迁的面积，以2004年动拆迁的面积1.5亿平方米计算，则每年需要新增住宅面积10亿平方米。而在过去的5年，中国平均每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，缺口约为4.5亿平方米。“与住宅的需要量相比，住宅的供给量将在相当长一段时间内存在着严重的缺口。”王国刚说。他人，现在的商品住宅市场还是一个不成熟的市场，而不成熟的市场有一个共同的特点就是“产品短缺”，与之对应，必然造成“投机”和价格上涨。

参与上述课题研究的中国社科院结构金融研究室殷剑锋博士说，自上个世纪90年代以来，城镇新建住宅面积增长率超过需求增长率只有两个阶段：1991年到1994年，以海南、广州等投资过热拉动的房产泡沫时期；1998年到1999年，房改之际，企事业单位大兴土木、分享最后福利分房的时期。而除此之外的时间段，特别是2000年以来，中国每年商品住宅需求量的增长速度都远远超出了供给的增长速度。以此判断，“供不应求，必将成为中国房地产市场的常态。”殷剑峰说。

  而从2004年开始，由于新开工面积和竣工面积下降，这个问题开始浮出水面。1997年到2003年，全国商品房竣工面积年均增长3948万平方米，而2004年却降为2955万平方米，相反，商品房销售面积却由之前的年均增长3343万平方米，迅速攀升为5984万平方米。

  “由于住宅建设周期一般为2年左右，在投资下降的同时，需求增速却需要不断释放，这两年的投资下降将直接压缩今后的供给量，在今年已经出现供需缺口的情况下，必将加剧今后的供需紧张。”殷剑峰说