如何办理商场办公楼分割

　日前，市房地资源局《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（以下简称《通知》）出台。在此，笔者谈谈对商场办公楼如何进行权属单元分割销售的看法。《通知》中规定的“权属单元”是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构和四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。“相关部门”是指涉及批准分割权属单元的五个主管部门，规划、建设、消防、卫生及商业部门。
　　
　　根据规定，分割成多个权属单元是商场办公楼分割销售的前提条件，任何开发商和房地产权利人不得擅自将商场办公楼分割后转让。具体来说，此类分割销售需经由以下几个步骤。
　　
　　（一）商场办公楼拿到“大产证”前办理权属单元分割预售的。（1）开发商应当征得建设、消防及卫生等管理部门批准；商业用房分割预售的，还应当征得商业主管部门的同意；（2）经行政管理部门批准或者同意后，开发商向规划管理部门办理变更设计手续；（3）规划管理部门核准设计变更的，开发商应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。
　　
　　（二）商场办公楼拿到“大产证”后需要将权属单元分割销售的。（1）不变动主体承重结构的，房屋权利人应当事先向建设、消防及卫生等管理部门按规定办理相关手续；（2）变动主体承重结构的，房地产权利人应当按新建工程有关要求，经规划、建设、消防及卫生等管理部门审批（核）后方可实施。若是商业用房，还应当事先征得商业主管部门的同意。
　　
　　（三）经行政管理部门同意按权属单元分割转让的，房地产权利人应持有关文件办理分割建设工程手续。
　　
　　（四）分割建设工程竣工验收后，房地产权利人持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。
　　
　　（五）经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可对外预售或销售。
　　
　　（六）对于权属单元分割后的转让，应当执行国家及本市房地产转让的规定，申请办理“小产证”。
　　
　　从《通知》的规定看，管理部门是为了杜绝一个商铺或办公楼被任意地分割成若干小商铺、小单元进行销售，因此明确转让标的必须为权属单元，且最小的销售单位必须是经过面积测绘、可以登记的。开发商如欲对商场办公楼进行分割销售，必须先得到规划、消防、卫生、建设等部门的批准，以前那种“随意分割”的现象即将不复存在。笔者认为，以后处于规划、设计阶段的商铺，政府应该允许开发商变更设计以满足市场的需求，一些被批准分割销售的商铺办公楼的做法也将会受到市场的关注。