商品房销售合同网上备案和登记问答

　　一、什么是商品房销售合同网上备案（以下简称合同备案）？
　　
　　是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录网上房地产网站的合同备案栏目，在网上进行合同确认和打印的行为。
　　
　　二、如何进入网上房地产网站？
　　
　　1.进入上海房地资源网（h ttp：// www. shfdz. gov. cn / ），点击网上房地产。
　　
　　2.直接进入网上房地产网站（h ttp：// www. fangdi. com . cn / 或 http：//www. real － es- tate. sh. cn / ）
　　
　　三、商品房销售合同网上备案有何法规依据？
　　
　　依据《城市房地产开发经营管理条例》和上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知。
　　
　　四、为什么要进行商品房销售合同网上备案？
　　
　　1.提高信息透明度。网上及时公布纳入合同备案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。购房人可以通过网上房地产网站查询所购楼盘房屋的销售情况。
　　
　　2.规范交易行为。纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，应使用由市房地资源局和市工商局联合制订的示范文本。房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在网上公布。
　　
　　3.方便房地产登记。由于网上合同备案系统是和全市的房地产登记系统相连的，因此，购房人在签订合同后，房地产登记申请表由合同备案系统自动输出，购房人在各区县房地产交易中心窗口办理登记手续时，受理等待时间将会缩短。
　　
　　五、新建商品房网上备案合同和登记的日常管理和实施由哪些部门负责？
　　
　　根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第三条，市房地资源局负责商品房的销售合同网上备案和登记的组织实施及其相关管理工作。
　　
　　市房地产交易中心（与市房地产登记处合署）具体负责商品房销售合同网上备案和登记的实施工作。
　　
　　六、新建商品房网上备案和登记何时施行？
　　
　　新建商品房网上备案和登记的施行时间从2004 年3月30日起，具体规定如下：
　　
　　1.凡在2004 年3月30日之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约。
　　
　　2.在2004 年3月30日之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在2004 年4月30日之前，到市房地产交易中心办理入网资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售。
　　
　　3.凡在2004 年3月30日以后签订的销售（预售）合同全部纳入网上签约范围。
　　
　　七、原有示范合同（印刷品）是否继续使用？
　　
　　凡纳入网上销售的商品房，签约时不再使用示范合同（印刷品），进行网上销售签约的合同，应使用由市房地产交易中心统一提供的合同专用纸。
　　
　　八、商品房合同网上备案操作流程是怎样进行的？
　　
　　1.资格认证；2.登录合同备案系统；3.确定销售房屋；4.选择合同类别；5.输入合同内容；6.打印合同初始文本；7.合同校核并确认；8.设置密码；9.打印合同及登记申请书；10.双方签名（盖章）。
　　九、商品房合同网上备案操作过程中购房人要注意哪些要点？
　　
　　1.购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况。
　　
　　2.购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同。
　　
　　3.购房人应与开发商详细商洽合同内容。
　　
　　4.合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。
　　
　　十、房地产开发企业如何取得网上备案的资质？具体手续有哪些？
　　
　　房地产开发企业要取得网上备案的资质认证，应持相关资料到市房地产交易中心办理认证手续。办理认证时，应提供以下证件及材料：
　　
　　1.营业执照（复印件）；2.法人代码证（复印件）；3.房地产开发企业资质证（复印件）；4.税务注册证明（复印件）；5.法人代表身份证（复印件）；6.代理人身份证（复印件）；7.代理人委托书；8.销售人员证书（复印件）；9.预售许可证（复印件）；10.房地产权证（土地）（复印件）；11.房地产测绘报告（复印件）；12.签订合同样本；13.项目小区规划平面图。经市房地产交易中心认证后，授予用户名和初始密码，开通商品房合同网上备案业务。
　　
　　十一、网上备案的销售人员应具备哪些条件？
　　
　　房地产开发企业的销售人员应具备以下条件才能登录网上备案系统进行操作：
　　
　　1.持有房地产销售员资格证书或房地产经纪人资格证书；
　　
　　2.通过市房地产教育培训中心关于“上海市商品房销售合同网上备案系统”的考试，成绩合格；
　　
　　3.经所在房地产开发企业授权，有明确的销售楼盘和权限；
　　
　　4.经市房地产交易中心授予合同网上备案系统用户名和初始密码。
　　
　　十二、网上备案和登记系统是否提供电子示范合同文本，提供的电子示范合同文本有几种？
　　
　网上备案和登记系统提供由市房地资源局制定、市工商局监制的电子示范合同文本。为了供不同的购房对象签约时使用，系统提供的电子示范合同文本主要有：新建商品房的预定合同、预售合同和销售合同。
　
　　十三、已经抵押的在售商品房，如何进行网上备案和登记？
　　
　　网上备案和登记系统对将要销售的商品房，将强制输出其抵押、租赁等房地产权利信息，以提请消费者注意。对已有抵押的在售商品房，在交易时应要求开发企业先告知购房人该商品房的抵押等情况，然后再予以网上备案和登记。
　　
　　十四、网上备案系统是否对每笔商品房交易都要查询，不经查询直接进行网上备案可以吗？
　　　
　　在网上备案系统上进行的每笔交易，都要对其权属信息进行查询，经与房地产交易登记部门数据库资料进行核实，确认该房屋属可售性质后，系统才能接受相关操作。为了确保房地产交易的安全性，系统作了锁定，不经查询不能直接进行网上备案。
　　
　　十五、房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布哪些信息？
　
　　房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布以下信息：商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表信息；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格。

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