商品房买卖合同约束对房屋使用有啥法律依据？

    律师：你好！

    在所购房屋的任何地方安装太阳能热水器，如有违反则按物业管理处理"。同时，又规定：必须与KFS同一集团公司下的物业公司签订前期物业管理合同，该物业管理合同也有一条："关于在顶层安装太阳能热水器，已在购房合同中明确规定：不允许任何人安装。"但在最近，KFS给出的 商品房使用说明书 中称："平顶屋面设有防水和隔热层，不得屋面上搭建建筑物废钢量构筑物，不得随意上人。瓦顶坡屋面不得上人，不得直接在瓦面上安装太阳能热水器设备，以免屋面破裂漏水。"

    我对与合同中的条歀的看法是：1：这是典型的霸王条款。2：商品房买卖合同约定的是房屋买卖行为。而安装使用太阳能热水器是对房屋的使用行为。在我的印象当中，屋顶是全体业主所有。买卖合同不应约束使用行为。3：房屋设计与建筑上有缺陷，应满足业主对屋顶的正常使用。

    我现在想咨询的是：1：怎样取消该霸王条款。2：退一步说，怎样和KFS协商：允许我按 商品房使用说明书 中规定： 不直接在瓦面上 ，而是在其他地方（如在露台上）安装太阳能热水器设备。

    关键是：商品房买卖合同约束对房屋使用，有什么法律依据？我按照 商品房使用说明书 中规定，不直接在瓦面上 ，安装太阳能热水器设备。是否一定要受买卖合同的约束？

    律师回答：

    您好！根据2003年国务院颁布的《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。所以，kfs就前期的物业管理事宜有权选聘物业管理企业。在实践中，前期的物业管理服务都是由与开发商相关联的物业管理企业承担的。基于kfs与前期物业管理企业的这种关系，为了便于前期物业管理企业进行管理，通常都会在《商品房买卖合同》附件中对物业管理事宜进行特别约定，该约定购房人应当在订立合同时与开发商协商，协商后的约定应当信守《物业管理条例》第22条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。所以，物业管理企业可以先行制定临时公约。您的行为应当收到这两次约定的约束。因此，就您的情况而言，我个人的看法与您会有所不同。我认为无论是kfs，还是物业管理企业，它们制定的条款都不是针对您个人的约束，屋顶属于全体业主所有的公共区域，物业管理企业出于全体业主利益的考虑，可以对您所述行为有所限制；kfs如果基于建筑整体利用的考虑，对业主行为有一些合理的限制也应当是允许的。如果您认为您的权利收到侵害，您可以通过业主大会、业主委员会向物业管理企业主张权利。