二手交易隐瞒真相，过错谁承担?

案例背景：2006年7月底，李先生看到某报二手房的广告：杭州市城西某小区有一套房屋是1996年所建，建筑面积是85平方米，房价是85万。看了这个介绍，李先生认为自己小孩在城西某小学读书，且对该小区比较熟悉，于是通过中介和该房东签订了一份买卖代理协议。
8月10日，原房东拿来产权证和土地使用权证到中介公司签订正式的二手房转让合同。这时李先生发现产权证上的建筑面积为82.5平方米，土地使用权使用年限是1987年开始，土地使用权期限被缩短了10年，李先生觉得自己上当受骗，认为是中介公司没有很好地履行自己的职责，没有将土地使用权的起始年限向他们说明。因此要求：第一，退房，按原来支付的5万元定金双倍退还；第二，如双方原买卖协议继续履行，那么房东应退还短缺的2.5个平方米的房款2.5万元；第三，要求中介公司退还收取的1.3万的代理费用。
而原房东不肯解除双方的二手房买卖协议，并要求继续履行，他认为自己没有隐瞒事实的真相，是中介公司的疏忽，与其没有关系。再说双方在商品房买卖协议里，也没有约定具体的建筑面积，所以其不应履行退还2.5万元的义务。
中介公司认为该房的确系1996年建造，至于土地使用权上的年限从何时开始也有相应法律法规规定。作为中介公司，在从事该笔业务时，已经向受让方李先生说明。李先生的要求是不合理的。于是李先生前来咨询：如果现在合同要解除是否能得到法律支持？如果合同继续履行，2.5万元房产是否能退还？中介公司收取的1.3万元中介费是否可以要求退还？

《楼市》律师 浙联律师事务所主任、高级律师戴和平点评：
第一，该合同李先生要解除是有理由的，是由于重大误解原因造成的，符合《合同法》有关规定。《城市房地产管理法》21条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，最迟应于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二，如果该合同继续履行的话，那么李先生有权要求退还2.5万元房款差价。因为广告上的房屋建筑面积比产权证少了2.5个平方米。这个85万的房款是根据广告上的面积计算出来，现在既然面积少了，当然可以要求退还多算的房款差价。
第三，中介公司在这个过程中，如果没有如实向李先生介绍土地使用期限的起始时间的话，那么中介公司也存在一定的过错。在这方面，作为李先生自己也有一定的责任，因为他没有审查看清使用年限。作为中介公司应承担退还部分中介费的义务。