破解二手房交易“避税”

《楼市》记者 叶鹏程

所谓“避税”，通常意义上就是指在交易过程中选择一种税费最低的交易方式，从而达到降低交易成本的目的。

那么，在二手房交易中能否“避税”，如何”避税“？这一直是一个敏感而又充满争议的话题。尤其是在“国六条”新政颁布之后，二手房交易中居高不下的各项交易成本再次成了各方关注的焦点。从目前的情况看，在二手房交易过程中单是各项税费成本（包括契税、营业税、土地增值税、中介费、评估费等等）相加就接近了总价的10％，更不要说还要加上按揭贷款的利息，以及这么一大笔房款今后的机会成本。
记者近日从杭州各大中介公司了解到目前在二手房交易市场中确实存在着：名为赠与，实为买卖；做低评估总价；延期过户等三大类“避税”的方式。经过对业内部分专家以及有关部门负责人的采访后，记者发现尽管市场上确实存在着为数不少的“避税”现象，也有一小部分人通过各种方式合法、不合法地规避掉了一些税费，但从整体上来说，这类方法都存在着较大的法律风险、市场风险以及政策风险。因此，奉劝买卖双方不要因为贪图降低交易成本而冒“满盘皆输”的风险。下面就为大家剖析一下这几种避税现象所存在的各类风险。

现象一：名为赠与，实为买卖
实施方式：这应该说是目前所有“避税”方式中最为简单的一种方式。通常是买卖双方在达成交易意向后，首先私下签订一份买卖合同，之后双方再到公证处去办理一份“房屋赠与合同”，声明甲方无偿将某物业赠与乙方。这样从表面上来说，这套物业就是甲方无偿送给乙方的，之间没有发生金钱交易，因此交易价格为零，这样就能规避掉目前较为大额的5.55％的营业税以及相关城市建设税和教育附加费。同时，双方为了保证交易资金的安全，在交易过程中往往会选择将房款打入一个担保账户中，直到过户完成卖方才能将房款取出。
专家提醒：首先需要明确的一点是这种方式从法律角度上来讲完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷将不会受到任何法律保护，反而在有关部门认定存在相关违法事实后，还将追究一定的法律责任。
同时，在赠与过程中，按有关税务规定，赠与的物业无论是否属于非普通住宅都应当交纳总额3％的契税（二手房买卖交易过程中，普通住宅只需交纳1.5％的契税）。还有一点需要指出的是，由于赠与过程中，在名义上双方没有发生过金钱交易，因此该物业在此次转手过程中交易价格为零，也就是说假如该物业属于非普通住宅，那么即使交易满五年之后，如果该物业再次交易的话仍要按全额的5.55％交纳营业税（“国六条”中非普通住宅在交易满五年后应该按差额征收营业税，但是赠与的物业交易价格为零，所以差额就等于全额），这点对于按这种方式成交的买家来说无疑又是一大日后的隐患。
此外，如果经过公证的“房屋赠与合同”被认定为“非真实意思表示的合同”，那么该合同就会被撤消，不仅要补缴前面未缴的税费，连前面多缴的1.5％的契税也无法退还，一旦“东窗事发”，这种“避税”方式绝对是得不偿失的。
注：杭州市非普通住宅的核定标准：
●住宅小区建筑容积率在1.0以上
●单套住房建筑面积140平方米以上
●实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上

现象二：做低评估总价
实施方式：这种“避税”方式客观地说是目前二手房交易中较为普遍存在的一种现象，买卖双方都希望经手的评估公司能够将交易的物业评估总价做低，这样大部分的税费也就能随之按比例减少了。过程也很简单，通过各种方式向经手的评估公司施加压力，让他们在评估过程中将总价做低，再拿到税务部门去申报，而实际价格与评估价格的差额部分买卖双方则在私下里进行交割。
专家提醒：尽管这种“避税”方式相对非常普遍，个别不正规的评估公司甚至会主动询问客户是否要把评估价做低，以此来招徕客户。但是从实际效果上来说，这种方式所能避掉的税费是十分有限的，因为相关税费部门为了避免这类违法逃税事件的频频发生，对全市各个楼盘的成交均价都做过一个预评估。也就是说，所有物业的评估价格在税务部门都有一个底线，一旦评估价格低于这个底线，那么这份评估报告就显然是通不过的，肯定会被退回去重做。而这个评估价格的底线与实际成交价格也必然相距不远，所以即使个别不正规的评估公司有心把评估价做得尽量低，所能避掉的税费也是很小的一个数目，对于大笔房款来说几乎可以忽略不计。
此外，近年来由于相关税务部门也在尽力避免此类现象的发生，对于违规严重的评估公司都会记录在案，超过一定次数就会处于严厉的行政处罚，甚至吊销该评估公司的营业执照。

现象三：延期过户
实施方式：这是一种主要针对营业税的“避税”方式，由于“新政”中规定：“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”因此，延长购房后的持有年限成了规避营业税的一种主要手段。
前几年较为普遍的一种做法是双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定钱款的交付方式以及房屋的过户时间以及过户方式。在买家交纳全部或者部分房款之后（视合同具体而定），卖家先将物业交于买家使用，等到卖家的物业持有年限达到规定的免税时间后，双方再将物业进行过户。当然为了交易有所保障，买家一般还会提出一些保障条例，例如卖家先将房产证交于买家保管等。
最近，还出现了一种延期过户的进化版本，那就是“以租待售”。这种方式与延期过户在本质上是一样的，无非是在年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，使得买家同时成为了物业的承租方，在该物业未来交易时拥有“优先购买权”，这样也是为了在延期过户的交易过程中再加一道保险。
专家提醒：从法律上来讲，延期过户的“避税”方式是上述三种方法中唯一一种合法的“避税”行为，但是合法并不代表风险低。恰恰相反的是因为这种方式被最多的二手房交易者采用因此由此产生的纠纷也是最多的。要保证这类交易的顺利进行，除了要保证买卖双方的诚信之外，我们还必须特别注意这类交易中隐藏的市场风险和政策风险。
无数这类纠纷的案例告诉我们，一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖家或者买家提出“宁可赔付违约金，也要中止履行合同”的意见来（《合同法》规定违约金必须在标的物价格的20％以内，而近年来往往房价的波动都会大大超过双方所约定的违约金数额）。而一旦出现这种情况，在法律上一般就会判定赔付违约金了事，而这其中被违约的一方自然就吃了很大的亏了。
还有一种毁约的可能性就在于，一旦税收政策上再出现较大的波动，那么面对新的变化双方很可能也是要不得不协商解除合约的。这其中，最明显不过的例子就是2004年出台的20％个调税，以及最近“国六条”将营业税征收年限延长至5年的调整。往往在面对这些新的政策上的变化时，买卖双方都超出了当初达成协议时的估计，新出的税该由谁付？两年变五年了，接下来的三年该怎么办？一旦双方协商不成，就很有可能导致合同被撤消，这场原本为了“避税”的交易也就化为泡影，买家房子买不到不说，多等的几年机会成本自然也就“付水东流”了。

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