“迷你铺”禁卖 大商场销售压力增大

上个月，市房地局等出台了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，（以下简称《通知》）《通知》指出商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的，并且禁止房地产开发企业和房地产权利人擅自将权属单元分割后进行转让。此通知实施后，已对开发商、消费者及商业房产交易市场带来一定的影响。 

　　1　违规操作加剧是背景 

　　近来，由于住宅市场的发展带动了办公楼、商铺，并使之成为新的投资热点。自2000年以来，一些商业房产进行分割式销售，已成为一些房地产商赢利的“模式”。由于小面积商铺具有投资少、经营方式灵活等优点，因此在同等条件下，小面积商铺的单位价格往往要高于大面积商铺，因此使得小面积商铺成为商铺市场上的紧俏货。以商铺面积100平方米作为基本分界线，100平方米以下的需求最大，为78%，接近8成。故而，常有开发商擅自改变已批准的设计，将商场、办公楼分割为较小单位进行销售。一些房产商甚至将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资又将这些小单位再分割为更小的单位转让。擅自分割商业房产，提供了人为炒作的可能，一些闹市区甚至出现了2-3平方米的迷你商铺。在多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20-50%。 

　　以前这类分割式销售的商铺，在销售过程中不少采用“划线为界”的方式。开发销售商在地坪上按特定面积划好区块，再分别按不同的需求销售给中小投资者。这种实体分割成“店中店”的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞。主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一的关系，处理起来十分困难。 

　　2　商铺买卖策略起变 

　　对开发商而言，《通知》出台后，已纷纷调整开发策略，进行三步曲研究：首先在开发项目之前有一个准确的产品定位；其次准确测算开发资金及回笼周期；最后在销售上探索新的营销策略，如采取商业房产信托等方式。 

　　消费者方面，《通知》是基于商铺交易中小业主权益所处的被动状况而出台的，由于小业主在资金和相关知识上都处于弱势地位，这种权属不清的交易一旦发生纠纷，很难保障自己的合法权益。《通知》出台有利于规范商铺销售中权属不清的情况，但从更深的层次来说，划分了小业主的经营行为和投资行为，如中小投资者今后欲进行投资，可尝试购买商业房产信托产品，如欲进行经营，可选择租赁商铺，进行商业经营等。 

　　商铺营销领域，一直有“大面积小价钱、小面积大价钱”之说，《通知》出台后，这意味着，占到上海商铺销售1/3市场份额的大商场分割铺位发售可能更趋于真实、理性。而转为租赁方式情况下，开发商回笼资金压力增大，商铺租金及首期收租比例短期内可能出现较大幅度提高。 

　　3　理性对待投资新品 

　　商业投资是一种稳健的投资盈利模式，在投资者做出合适的选择之后，以租金形式参与相关市场的利润分配，可以长时间稳定地取得自身增值和租金提升的双重收益。由于商业投资的后期维护成本低、收益稳定、投资风险小、增值性强等，是一个公认的优良投资品种，受到市场广泛的青睐。此次《通知》的出台从规范交易市场的角度出发，防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈，以保护市场参与者（包括消费者、投资者、经营者）的合法权益。但是还应该看到，在今天的社会，商业销售方式和投资盈利模式异化的方式很多，出现了一些类似商业投资或借着商业这个平台而进行的非商业投资的盈利模式，如“返租回报”、“期权转让”、“商业介入”等等。这些都需要投资者进行理性思考，慎重对待。