政府各房产政策影响 自住者应根据月收入择房

在投资客纷纷退出上海房地产市场的时候，正是自住客户进入的好时机，一方面房价会稍有松动，另一方面也有比较大的挑选余地。但是考虑到政府的各项房产政策尤其是贷款政策的影响，专业房地产中介机构－住商不动产的资深专家提醒消费者，在制订购屋计划时要考虑到日后可能的升息或其他费用的支出，若以生活品质来换取房屋面积就有点得不偿失了。一般而言，每月用于还贷款的金额约占家庭总收入的1／3，对生活质量的影响不会很大，且会有一定的存款，以便将来用于不时之需。 

　　图表列举五个层次的家庭月收入，从而推算出月供、首付及可购买的房屋总价，对购房者有一定的参考作用。 

　　明确了房屋总价，要找相对的区域就比较容易。住商不动产企划研究室研究员王如蓉建议，消费者要在市区找总价50万元左右的房产，一般有两种类型，一种是市中心的酒店式公寓，这种公寓一般面积都较小，尽管单价不低，但总价一般都不高。酒店式公寓一般都在市中心，由于受格局的影响，故房型和朝向大多不太好，但是总价低且地理位置好，所以比较受单身白领的青睐。另一种是老工房，一般面积在50平米左右，房龄在15至20年左右。这种老工房大部分处于老式小区，开发较早，因此周边生活设施比较完善，交通方便，但物业管理、社区环境等都比较落后。消费者在购买这类房屋时要明确，由于银行贷款趋紧，1990 年以前建造的房屋要再次出售会比较困难，因此在购买这类房屋时不应以投资为主要目的。 

　　总价100万元的房产，与消费者的面积需求有很大的关系，同时与房龄及房屋位置也有关系。据住商不动产加盟事业处黄磊明先生介绍，市中心100万元的房子一般是1990 年代初建造的老式公寓，这种公寓地段比较好，但由于建造年限已久，各方面设施跟不上，朝向好的也不多，其最大的卖点就是便利的交通和生活设施。另外，100万元左右的房子可在中外环线之间的次新房中寻找，但由于目前该区段的次新房价格约在15000 元／平方米左右，故所选择的房屋面积要有所控制，当然单价在万元左右的次新房面积就可以大一点，这就在于消费者是否愿意牺牲小区品质来换取面积。 

　　总价160万元左右的房子目前市场上比较多，也可以选择全装修的，区域范围一般以中外环线之间品质较好的次新房为主，也有部分内环线之内的次新房。160万左右的房子小区环境都还不错，比较适合手头有一定积蓄，又比较讲究生活品质的已婚白领。 

　　总价在240万元左右的房屋选择余地就比较大了，可选择市中心的中高档公寓，也可选择其他区域的别墅，环境和房屋品质应该都比较好，但是每个月的还贷压力也会较大，同时高档住宅的物业管理费等其他费用也会相对较高，对于没有一定经济实力的消费者而言会有比较大的负担，因此住商不动产提醒消费者，在购买房屋时，除了有能力付足首期外，还要考虑到入住后的其他费用，以免产生入不敷出的情况，影响了生活质量。 

　　需要提醒的是，6月1日以后，购买日期两年以内的房屋出售时要付5％左右的税费，所以，如果购房者在感到还贷压力后想要卖房时，就要承受相应的税费损失，因此购房者尽量将每月用于房产消费的金额，控制在家庭收入的1／3左右最为理想。 

　　而选择购买总价300万元以上房屋的消费者，基本上在资金方面都比较宽裕，对房产的选择范围也更广。住商不动产专业人士认为，以目前上海房产市场的形势看，除了豪宅及天价别墅以外的各类普通住宅都可以购买。另外，这部分购房者投资意愿较强，在目前的形势下，可以尝试购买小面积商铺或办公楼，但由于商铺和办公楼的贷款成数及利率与普通住宅有比较大的差异，因此消费者在投资此类房产时量力而行且多作比较。