房产先天优势不容小瞧 市中心楼盘各显风骚

　2005年伊始，市中心一些知名楼盘，如：金外滩花园、静安豪景、国际丽都城等物业开盘当日即告售罄，消费者在购买物业的过程中抱着不买就亏了的心理疯狂抢购。但是，3月后一系列政策出台，矛头直指房产交易中的短期投机行为，依靠银行贷款进行多套投资的消费者顿时了无声息。市中心楼市在摆脱了短期投机者后分外沉寂，楼市新政除了带给自助客、投资客充裕的选房空间外，还留给购房者深深的“观望”情绪。 

　　房产先天优势不容小瞧 

　　面对上海房地产开发边界的不断扩大，市场带给消费者更多的选择空间，环线外成片开发的物业由于价格、规划等优势赢得了相当程度的本地客户亲睐。但可以这样讲：开发商可以在不同区位复制甚至再造经典产品，但是任何人都无法再现中心城区百年沉积的文化底蕴。地段价值、历史价值、人文价值是市中心物业永远挥之不去的光环。  

　　黄浦区是上海政治、文化中心，虽然南市区的并入使得黄浦区在某些程度上降低了物业的整体档次，但正如此才给黄浦区带来可以用于开发大规模高档聚居区的土地和黄浦江沿线无可比拟的自然景观。  

　　静安区是上海老牌的高尚生活聚居区，目前仍然坚持南留北改政策，并且提倡用商业带动房地产发展的方针。通过打造南京西路顶级商圈、商务圈来拉动周边房地产发展。目前，此举效果明显，区政府将根据此经验继续开发静安寺周边地区。  

　　卢湾区房产主要依靠淮海中路老牌商业街、顶级商务圈及新天地太平桥旧区改造工程发展世界级高端豪宅聚集区。并将其影响范围向南延伸，打造徐家汇路周边高档物业聚集区和世博板块风貌区。 

　　市中心标杆楼盘各显风骚 

　　目前中心城区在售物业除根据地段价值有所区分外，在政府规划及产品布局上主要分为：国际化顶级豪宅、规模型高档物业和一般性高档住宅。国际化顶级豪宅主要集中在淮海路太平桥绿地周边；规模型高档物业需要依托政府整体规划，未来供应主要集中在黄浦区董家渡地区、老西门地区、卢湾区徐家汇路北侧、世博会辐射范围和静安北块；一般性高档住宅则因基地限制零星分布。  

　　卢湾淮海路太平桥绿地周边物业依托淮海路及新天地顶级消费娱乐圈，走国际化顶级豪宅路线，吸引全球范围内的高端客户。目前，该板块内标杆楼盘华府天地售价达到7000美元/平方米，平层豪宅单套总价达到2500千万以上。  

　　由于这些楼盘面向的是世界级买家，其销售一直保持平稳，但这些楼盘并非普通消费者可以承受的，其作用为上海楼盘面向世界的形象窗口，消费者可以从中观赏，但决非消费。  

　　黄浦区目前供应主要集中在人民广场板块和世博板块内。目前，世博板块内建筑形态还以棚户区、老公房为主。但世博会整体选址及规划到位后，该区域物业受到来自全国范围内消费者、特别是投资客关注，十分看好区域内物业升值潜力。目前该区域内在售楼盘为耀江花园二期，售价27000元/平方米，其世博园区首席观赏位使其身价明显上升，该地区的楼盘仍有大幅发展的空间。  

　　另外，近期开盘的上海滩新昌城也是黄浦区近期楼市的一大亮点。该物业除市中心稀缺地段价值外，苏州河景观是一大卖点。另外，30万平方米的社区规模在市中心十分稀少，是市中心能够提供的为数不多的大盘之一。目前该楼盘售价22000元/平方米。  

　　从未来发展来看，黄浦区老西门聚居区、董家渡聚居区将是楼盘集中供应的热点区域。两聚居区都属于旧区改造项目，旨在改变新黄浦南侧区域居民生活方式。老西门是两大区域中进展比较迅速的区域，该聚居区生活配套完善、交通便捷，临近新天地太平桥地区。聚居区中老西门新苑已经于2004年8月开盘，目前处于后续推案时期，前两次推案均当日售罄，本次推案售价24000-30000元/平方米，位于中央花园处，全装修上市，值得介入。东侧老西门新城将于年末上市，也是一个值得期待的市中心大盘之一。  

　　董家渡聚居区位于黄浦区复兴东路南侧，是市中心唯一一个既可放眼黄浦江自然景观、又可欣赏陆家嘴现代都市景观的大型聚居区。目前，该聚居区中首个物业上海滩花园已经进入前期蓄水期，售楼处报价22000元/平方米。  

　　静安区静安北块是房地产发展较为迅速的区域，目前曹家渡地区、昌平路沿线、新闸路沿线房地产发展比较成熟，除规模大盘国际丽都城外，规模较小的楼盘也因周边项目相继交房投入使用而形成群聚效应。目前，区域内标杆楼盘静安豪景整体销售率在30%左右，目前售价26500元/平方米。该物业除具有14万方体量外，新加坡开发商背景、良好的小区规划、全装修产品设计等都使得该物业受到消费者的广泛认同。目前该物业三期正在规划当中。 

　　高尚物业身价第一居住次之  

　　上海作为全国经济发展的中心之一，以前所未有的速度快速发展，崛起于“世界城市”之林。与一些景观城市、旅游城市相比，定位“国际大都市”的上海市中心的地段价值凸现无疑。高尚住宅区内的物业已经不再仅仅满足业主居住需求，而是在更多层面上体现拥有者的身价。  

　　目前，在各项政策逐渐明朗化的今天，消费者需要明了接下来上海楼市将走向何方。市场上出现的“观望”气氛是多项政策连续出台的连锁反应，实属正常。相对于全市来讲，由于区域内物业售价较高，中心城区楼市的观望气氛尤其明显。在政府对于短期投机行为大力限制后，打压了一批炒房者，一部分购买市中心高档物业的消费者受到限制。消费群体中自住客、长期投资客的比重有所加强，值得注意的是：目前购买中心城区物业的潜在消费群体他们在购房资金上没有过多障碍，只是抱着“观望”态度，一旦市场有所回升，中心城区物业将被这些消费者迅速吸纳。  

　　政府出台多项政策无非是想将市场价格回归到理性价格范围之内，购买中心城区的消费者需要用平和的心态去面对这个“理性价格”。相比外围区域动辄万元售价的物业，时至今日中心城区价格仍然没有出现过高的现象，加之其地段、规划、稀缺供应等因素价格上涨空间仍然十分巨大。消费者需要把握时机，在市场观望期中适时购入心仪物业，才是最为明知的选择。 

　　楼市四大流行时尚 

　　1.楼盘向普通住房靠拢 

　　近期细则规定，属于普通住房的享受契税减半和营业税的相关优惠，因此在接下来的时间段内，普通住房将成为众多购房者的首选，虽然优惠的契税只有万把块，但是还是能够减轻在首付等方面的压力。由于普通住房成关注重点，部分价格区间没有达到普通住房标准的楼盘，开始想方设法向标准靠拢，因此明显的就是购房者可以在价格上享受到一定的优惠，这在近几年可以说是购房者根本想都不敢想的。  

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