中介替卖方垫资违法 引来纠纷到底谁承担?

　张先生欲出售一套期房，因房产中介承诺其可以为张先生垫资还清房屋贷款，故在去年12月与刘先生签订一份《房屋预订协议》，约定将其购买的期房出售给刘先生；张先生待取得房屋小产证后，将该房屋过户给刘先生。房屋总价人民币108万元，签订合同时刘先生首付40万元，待房屋过户时再支付余款68万元。房产中介在协议上盖章作垫资还贷的承诺。现在张先生已取得房地产权证。但由于转按揭政策的叫停，工商局对于禁止房产中介替卖方垫资还贷的审查力度加强，该房产中介不愿再为张先生垫资还款。张先生也因房价上涨，心生不愿将房屋过户给刘先生，遂立即以房产中介垫资还贷条款无效，不能继续履行协议为由，发函解除房屋预订协议。刘先生问，这种情况该如何解决？  

　　律师看法  

　　上海光明律师事务所赵俊律师认为，房产中介垫资条款显然无效。但这不影响张先生与刘先生的《房屋预订协议》的效力。该《房屋预订协议》是张先生、刘先生关于房屋买卖的真实意思表示，内容合法，具法律效力。该协议名为《房屋预订协议》，实际对房屋标的、价款、付款方式、付款时间、交付条件、装修设备、办理产权以及违约责任等作了明确约定，符合商品房买卖合同的主要内容，并且张先生已收受首期购房款40万元，因此该《房屋预订协议》应当认定为商品房买卖合同。现在张先生已取得房屋小产证，应在贷款还清后，与刘先生办理过户手续。  

　　现在房产中介不愿垫资，致使继续履行协议发生困难。而原合同中对发生这种情况该如何处理没有约定，所以刘先生可与张生生先予协商，对原合同进行变更或补充。如刘先生愿意承担垫资或提前付款义务，在不加重张先生原定协议义务的情况下，协议应继续履行。如果双方协商不成，或者刘先生无力垫资还款，才能解除协议。  

　　由于三方当事人应当明知房产中介不能从事垫资行为，而签订房产中介垫资条款，均有一定过错，并且中介垫资条款本身不具备法律效力，因此，张先生若以房产中介不垫资违约为由，要求房产中介承担违约责任，有一定难度。