期房交易买卖双方都要当心

“我的房子三证还没办，按照协议合同要在三证办好后才有效？可不可以阻止买家进来装修？”

期房挂在二手市场里卖，在杭州屡见不鲜，成交的也大有人在。但这种交易方式从签合同到办三证到业主拿到全部房款，因为中间总要隔好些时光，也就难免生出点事情来。陈先生最近就为这样的事与物业的下家及中介公司较起了劲。

前因：一天三份合同卖了房子

2003年的3月份，陈先生将名下中大凤栖花园的一套物业挂到了杭州中信房屋置换有限公司，挂价6500元／平方米。陈先生说，“挂牌后，没有接到过买家上门的消息。我当时心里很奇怪，难道我的房子那么不好卖？”于是，4月份时，陈先生又将房子挂到了其他三家中介公司，“情况立刻有了转变，上门看房的人多得我们决定门都不锁了。”

陈先生说自己很快与另一家中介公司介绍的客户达成协议，准备以91．5万元交易。“因为与中信房屋的经纪人本来是认识的，我签约前打了个电话。”陈先生说，“第二天，我接到了中信置换经纪人的电话，说帮我找了位可靠的买家，愿意以91．2万元的价格成交，让我到她那里交易，毕竟‘旧识’比较可靠，所以我答应了。”

陈先生同意了，146．23平方米的房子以净价91．2万元成交，折合每平方米6236．75元。5月31日这一天，陈先生与爱人一起签了三份协议：《委托代理合同》、《房屋购买意向书》（对这份协议，陈先生表示直到买家提起仲裁，才知道有这份东西，没拿到过原件）、《杭州市房屋转让合同（示范文本）》。同一天，陈先生还与买方签了《转让房产交接单》，并把房屋钥匙交给了下家。

按照转让合同约定，买方在签约当天预付陈先生20万元交银行监管，并在《房屋所有权证》办妥后五天内再付8．2万元作为首期，并办理按揭，任何一方在户权过户前违约则赔偿对方9万元整，陈先生则在签合同当天将房屋交付给买方。《房屋转让合同》在《房屋所有权证》办妥后即时生效。

冲突

卖方不让装修

交易到此，一切顺利。但事隔不久，随着买方请装修工上门，陈先生就烦恼了。

“首付的尾款我没拿到手，房子三证也还没办，你就来装修，中间万一有个什么事，不是很难说清？”陈先生通过中介公司跟买方交涉：等三证办好，首期尾款付清后再装修，而且合同里也写明了要等三证办好后转让合同才生效，买方无权现在就来装修；如果买家一定要强行装修，那么这次转让合同就算了。

也就在这个时候，陈先生说，她又听到个消息，买房的下家正是她委托的中介公司经理的妹妹，陈先生急了：“你把房子卖给了自己的妹妹，又不跟我说？肯定里面有诈。”陈先生开始回忆“交易经过”，越来越觉得“这桩交易有猫腻”。

买方申请仲裁

陈先生的下家也是怒火冲天：拿了钥匙，不让装修，等于无效交付。买方代表王律师说，双方签好合同后，买方立刻付清了20万元，并在7月份又追付了7．2万元，已经超出了合同履行协议的要求，同时也买好了装修材料，但陈先生仍然坚持不让装修，给买家造成了很大损失。

至于买家与中介公司的亲戚关系，王律师认为并不影响意向书与合同的效率，双方的权利、义务在意向书与合同里都已写得清清楚楚，不存在欺骗。王律师称，自己已为此事进行过调解，发函要求陈先生继续履行合同，但陈先生认为合同履行的条件（三证办妥）还没有形成，合同尚未生效，自己有权不让装修。

调解不成，最后，买方按《房屋购买意向书》的条款向杭州市仲裁委员会申请仲裁，并要求陈先生按规定赔偿违约损失。中介认为程序正常的条款向杭州市仲裁委员会申请仲裁，并要求陈先生按规定赔偿违约损失。

中介认为程序正常

中介一方也认为自己很冤，该公司的法律代表叶律师表示：在这桩买卖里分文未收，中介公司根本没有利益可言；意向书、转让合同当中也没有中介公司的盖章，整份合同完全是买卖双方的意愿反映，也没有什么规定说中介公司不能把房子卖给自己的亲朋好友，合同里的违约责任写得很明白，陈先生所说的欺骗根本不成立；有关法规虽然规定三证不全的房子不能上市交易，但双方的合同里也写明了合同成立的条件，可以视为预合同，是有效的。

叶律师表示，对于三证不全的房子，中介公司不能催，不能促成交易，只能尊重买卖双方的意愿。

卖方律师认为中介有错

对于中介方律师的说法，陈先生的代表律师进行了反驳：从几份协议来看，协议的涂改现象很严重，房屋购买意向书第五条后面一句“并在甲方的房屋所有权证办妥后合同即时生效”被划掉，上面只有中介公司的盖章，没有买卖双方的手印，而陈先生直到接到仲裁通知后才拿到这份意向书的复印件。这明显不符合交易程序。

鉴于中介与买房的特殊关系，本来中介公司在操作时应该更为谨慎，但中介公司反而隐瞒了买方与该公司法人代表的亲戚关系，有串通一方当事人损害另一方利益的嫌疑。合同对于双方的权利义务也说得不够明确。中介公司没有收费、没有过错的说法是行不通的，因为陈先生净价交易的意图很明确，而买方是中介方的亲戚，收不收取费用是中介公司与买方的事，中介公司不能以此作为自己免责的理由。鉴于以上原因，加之陈先生的转让合同尚未生效，陈先生拒绝对方在合同生效之前装修房屋，是对自己权利的维护。

法律专家：附条件生效合同有效

一方不愿买方装修，另一方要依约索赔，三方律师也是公说公有理，婆说婆有理。三证不全，签订的意向书有无法律效率？卖方有无权利阻止装修？中介公司到底可不可以把房子卖给自己的亲戚？这些也正是目前杭州期房交易纠纷里最常见的。

浙联律师事务所戴和平律师针对这一事件作了分析：

虽然《城市房地产管理法》等有规法律、法规规定三证不全的房子不能上市交易，但是这起事件的《杭州市房屋转让合同（示范文本）》中，已经约定这个合同生效的条件是房屋所有权证办妥，从《合同法》角度看，这份合同没有违反国家法律强制性规定，因此这种合同是有效的，是附条件生效合同，也就是合同从条件成立那天开始生效，任何一方不得恶意阻止合同生效条件成立。

由于合同生效的条件尚未成立，为防中间发生变故，陈先生阻止装修有一定道理，陈先生的行为也不算恶意阻止合同生效条件成立。但另一方面，从情理上讲双方已经办了交房手续，陈先生也把钥匙给了买方，买方又已经按规定支付了首期款，买方有权进行装修。

《房屋购买意向书》是否有效要看具体情况，要进行鉴定。如果协议双方只是表达一种模糊的意向，没有对具体内容进行任何约定，一般不具备法律效力。但像现在的很多意向书里，虽然名为意向书，但是对于具体的内容规定很仔细，其实就是一份合同，是有法律效力的。但本起事件当中，买卖双方已经签了转让合同，因此这份意向书到底有无效力，没有多大实质意义，以转让合同为准。（本文中“陈先生”系化名）