银行收缩房贷背景下 老旧小二手房会不会降价

 

    公司职员小丁前段时间买了杭州清怡花园的一套房子，145平方米，总价约150万元。这个楼盘位于复兴路边，距离钱江新城不远，性价比还算比较高。更让小丁高兴的是，在那里，他看到了老小区才有的储藏室。小丁说，他打算再买一间储藏室，平常放放杂物。像这样的实用配套在眼下的住宅小区里太少见了。

　　随着住宅小区设计日新月异的变化，记者发现，在入户花园、架空层这些新设计逐渐普及的今天，一些如储藏室之类的实用性设计在新小区里已成为“古董”，被开发商淘汰。是这些实用性设计已不合时宜，还是开发商出于利益需要放弃了此类设计？记者进行了调查。

　　小区品质高了 储藏空间少了

　　[现象]杭州市中心某住宅小区，2003年交付，这个小区为7层高的多层住宅。底层沿街面被设计成商铺，朝小区里面的则被设计成单间20平方米的储藏室。

　　然而，这种实用空间在2003年后特别是这两年交付的住宅小区设计中越来越少见，几乎可以忽略不计。随着架空层的出现，高层住宅和小高层住宅不沿街的底层都被设计成漂亮的架空层，引入一些绿化和游戏设施。而多层小区的储藏空间也从地面向地下“转移”。随着车库、设备间占用越来越多的空间，多层小区的储藏室慢慢被“挤”出小区。

　　[原因]据坤和房产设计部副经理何剑英介绍，架空层的出现是因为2005年新出台的一个政策，架空层层高超过3米以上，可以不计入建筑面积。能够不计容积率，又为居民增加一个半室外的公共空间，提高小区品味，住宅小区的架空层自然越来越普及。一般来说，由于架空层层高大多为4~5米，多层的楼高如果配上架空间，空间尺度并不适宜，所以架空层一般在小高层、高层住宅较为多见，或者多见于小区中央景观附近的住宅底部。

　　不管是多层还是高层，一个通行的现象是车位、储藏室、设备间等配套尽可能地被放置在地下。由于车库配比率要求越来越高，开发商很难有多余空间去设计储藏室。结构不好

　　错层设计被“卡”

　　[现象] 1999年，正是杭州的错层设计十分风靡的时代。陈小姐一直向往那种“两层楼、中间连了一道楼梯”的时尚感觉。跃层户型一般多达200平方米，对于买不起跃层的工薪族来说，少花点钱买150平方米的错层也可满足这种多居住层次的感觉。

　　错层户型一般指各个功能空间被分布在两个层面上，两个层面一般错开半层或两三个台阶，客厅厨房一般被放在下层，卧室一般被放在上层。它受欢迎的最大原因是不大的面积也能享受到跃层户型那种空间的变化。

　　可是，这两年来，新推出的楼盘中，除红苹果的“x”型户型、通策广场的错跃式户型还有点个性成分外，多数新面市的户型中，除了平层就是跃层，错层户型基本销声匿迹。

　　[原因]对此，国家一级注册建筑师杨明从建筑设计的角度谈了自己的看法：一是错层面积一般在150平方米左右，没有跃层大，老人房或小孩房一般设计在上层，这样老人上下楼梯不便，不符合生活习惯。而跃层的老人房一般都设计在下层。二是错层两个层面的楼板不在一个层面上，这样不利于整幢楼的抗震性能。

　　旅游房产总经理助理陈宇舟认为，错层户型也存在结构上的缺点，由于梁较多，装修时购房者敲梁会影响结构；另外，楼梯占去较大面积，得房率也不是很高，户型设计上有断裂感。因而，在户型审批时，规划部门原则上已不采纳此类户型，错层便销声匿迹了。阳台不为晒衣

　　实现华丽转身

　　[现象]不管90平方米以下的中小户型，还是130平方米以上的稍大户型，传统户型的阳台一般只有一个，其主要功能就是晒衣服。

　　而随着人们居住生活品质的提高，阳台在设计上出现多种变化：从晒衣功能向观景休闲功能转化。而变化最大的就是90/70新政出台后涌现出的一批90平方米中小户型。

　　记者在桥西板块凯德视界的精装修样板房曾看到一个89平方米的户型，竟然拥有3个阳台：进门便有一个入户花园，和客厅相连的是主阳台，和厨房相连的是功能阳台。

　　[原因] “真正的阳台就应该是用来看风景用的。”杭州雅克汉方建筑设计有限公司董事长苏晓河说，在北欧国家，阳台一般都放着桌椅、鲜花和登山工具等物件，而不会用来晾晒衣服。

　　银树湾营销总监方静认为，现在的90平方米不再是传统意义上的90平方米，在有限空间内可创造出更大的舒适性。而舒适性设计上的一个重要载体就是阳台。入户花园、功能阳台、普通阳台、挑空阳台等，都是新出现的阳台的“化身”。

　　处于北京北二环的当代万国城是个知名豪宅项目，这个楼盘的主力户型在200平方米左右，个性化最明显的一点就是没有晒衣阳台。“虽说在眼下的住宅产品中已看到阳台实用性设计的弱化，但在中国国情下，晒衣功能的阳台不会完全消失，除非在一部分豪宅或高端的酒店式公寓中。”苏晓河说。

下半年银行房贷额度吃紧，杭州有关二手房房贷门槛将提高的风声最近不绝于耳。8月伊始，在国有四大银行尚未对二手房有大的动作之前，股份制商业银行光大银行率先行动，对一些“房龄超过20年、面积小于60平方米且地段较差的二手房”停止办理贷款。随后各大银行相继跟进，除限贷外，还对面积小、房龄老的二手房提高了首付比例。事实证明，杭州二手房限贷的脚步已经迈出。

　　凭借“老城区黄金地段”和“中小户型”两大优势打天下的老旧小二手房，自去年以来非常走俏，杭州翠苑、朝晖、采荷、德胜等一批上世纪八九十年代的老小区更是成为最近几个月杭州各大二手房中介公司挂牌房源中的成交明星。但是，在这场或将到来的二手房限贷风暴中，这些老旧小二手房还会是香饽饽吗？

　　限贷背景下，老旧小房首当其冲

　　历史的经验对于判断房价的走势具有很强的参考意义。从上一次(约2005年4月份)大规模限贷的实际影响来看，老旧小户型的卖方的确要比买方受到的影响更大。当时受限房源大部分是1985年以前的老房子和50平方米以下的小户型，因为多数银行不提供贷款或者要求首付4~5成。

　　当时很多客户因此对购买老小房子有了风险意识。已经签约买了这类房子但还没来得及签贷款合同的客户，多数被要求提高首付，但所幸该政策并不是一刀切，各大银行限贷政策也各不相同，有些只对1985年以前的老房子不予贷款，有些只对总价30万元以下或者面积在50平方米以下的房源限贷，因此这类客户仍然可以根据实际情况，选择放贷条件相对宽松的银行来办理按揭手续。而那些还没有下单的客户因为有了心理准备，在选择的时候也多了一分风险意识，偏向选择新一点或面积大一点的房子，老旧小房子的境遇面临转折，成交困难。

　　据中原地产统计，当时限贷政策出台后，老房子的价格在两个月内普遍下降了500元/平方米左右，一些之前涨势明显的老旧小物业回落的速度更快，以翠苑一区为例，2005年3月份均价已经接近8000元/平方米，但到了当年5月，基本回落至7300元/平方米；市中心的艮园小区一套1985年的两室小户型，2005年4月底的成交价格为7600元/平方米，而在3月初的时候，同类物业成交价格还在8500元/平方米左右。

　　二手房将迎来观望期

　　从纵向比较来看，这一轮银行收缩房贷业务的举措，跟2005年那一次如出一辙。被下了“禁令”的二手房，主要集中在房龄、面积、总额三大指标不乐观的老房子上。而从横向比较来看，在7月底8月初限贷政策出炉以来，在一些执行比较严格的城市如深圳等地，二手房的成交已有明显回落趋势。据中原统计，随着银行对个人房贷的紧缩，深圳二手房成交率已从五六月份的10%降到3%，市场弥漫着浓厚的观望气氛。

　　杭州各银行虽然也在收紧房贷，但是力度相对来说较轻，目前为止尚未有大规模的限贷政策出台，尽管有部分客户的按揭贷款被银行退回，但是绝大多购房者仍然可以比较顺利地办出按揭。尽管杭州二手房透明网的数据显示，最近二手房成交势头不减，但是成交金额在40万元以下的房源有所下降。“可以肯定的是，由于价格虚高且存在未来出售难的潜在风险，众多买家已经对老小二手房提高了警惕。”一位中介机构资深人士说道。

　　记者从浙江中原地产了解到，据一线经纪人反映，通过限贷，将一部分首付能力较弱的客户拒之门外，缓解了部分房源供不应求的局面，因此价格也会趋于平抑。最近来门店咨询的客户，已经不像前段时间那样急吼吼下单了，在看到合适房源之前，这些客户并不急着“抢房”。

 

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