法律规定：私下进行房屋抵押无效

私下签订的，未经房管局登记的房地产抵押合约无效，这一点往往是最容易让人忽视的，尤其是在亲朋好友中，大家碍于情面，一般都省了到房管局办理抵押登记这一道手续，日后一旦出现纠纷，债权人将不能随意卖了房子填补损失。2002年初，高先生将自己名下一套旧商品房以20万元的价钱卖给好友肖先生，并办理了过户手续及房产证，新房产证的权属人为肖先生。当时，肖先生只付了5万元的首期房款，并承诺其余房款于2003年底前付清，同时为表诚意，肖先生把这套房屋的《房产证》押在高先生手上，并写下一张字条，内容为：如果肖先生不按期付款，那么这套房屋的产权就归高先生所有。
　　到了2003年底，肖先生的手机就一直关闭，现在更被停机，高先生一直没办法联系上肖先生。高先生想：能否卖掉该房屋以取回应得的房款呢？

　　据合富置业有关人士指出：高先生不可以直接出售该房屋。第一，根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”即，双方关于若购买方不付款，则该房屋归出卖人的约定是无效的。这一规定主要是从维护债务人的利益出发，以免债权人乘人之危订立此类契约，损害债务人的利益。第二，根据《担保法》第四十一条、四十二条规定：“当事人以财产为抵押物，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，“以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门应为县级以上地方人民政府规定的部门，就目前来说，是房地产管理部门”。

　　因此，高先生与肖先生约定以双方买卖的那套房屋作抵押，但肖先生只是将房产证交给了高先生，并未到房地产管理部门进行登记，故其所谓的“抵押合同”并未生效，高先生未取得该房屋的抵押权。在这种情形下，产权人仍可以通过报失后重新办理产权证，从而对该房屋进行出卖、赠与、抵押等处分。行家指出，目前高先生应尽快向人民法院起诉，申请财产保全，限制借款人转让房屋，并要求肖先生付清房款。