二手房交易中的几个法律问题

　　在产权转移登记过程中如何确认产权的转移
　　这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。
　　房屋的户籍属性对房屋交易的影响
　　在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。问题的焦点主要表现在三个方面：第一，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在，都有待于进一步研究和解决。上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期，也曾刊文探讨过类似问题，对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理，提出了商榷意见。笔者认为，问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
　　违规操作与交易欺诈的罪与非罪
　　民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出对自己不利的民事行为，对此一般只需承担民事责任。但近几年来，因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上，有很多争议问题值得探讨。例如，房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让，挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为，是否构成诈骗罪？从理论上说，诈骗和普通的债务纠纷，根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的，但在审判实践中，这比较难确定；另外，经纪人利用职务便利进行“飞单”，并非法收受他人财物数额较大的，是否构成公司企业人员受贿罪？“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益，但究其实质，是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿，值得探讨。 

 

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