房产技巧：教你签约后知真实面积

    合同可撤销近一年来，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件急速增加，其中不少纠纷是因卖房反悔而引起的。朝阳区法院近期审理了一起典型案件。

　　86万元购买62.62平方米房屋

　　经过双方及中介公司多次磋商，参照相同区域的房屋价格，裴女士与刘先生达成房屋买卖合同：刘先生将安贞里建筑面积为62.62平方米的住房以86万元的价格出售给裴女士；裴女士向刘先生支付了10000元定金；双方约定了房屋交付时间。

　　之后，裴女士和中介公司一起开始办理房屋的过户手续，其中包括测绘部门所出具的房屋登记表。

　　半个月后，测绘部门出具了房屋登记表。裴女士发现，房屋登记表上房屋的实际建筑面积为70.22平方米。中介公司将此情况告知了刘先生，根据规定，要求刘先生到原单位开具情况说明，配合办理过户手续。

　　实测面积多出7.6平方米引纷争

　　房子住了十几年，房产证上登记的房屋建筑面积就是62.62平方米，怎么会多出7.6平方米呢？这套房子是根据单位房改政策购买的，刘先生单位房管部门解释：在单位售房时，测绘部门出具的房屋登记表上的建筑面积，仅是房屋内的建筑面积，不包含阳台的7.6平方米。

　　刘先生觉得，这7.6平方米是单位给自己的优惠，在与裴女士签订合同前，自己并不知晓，所以这合同自己签亏了。于是，刘先生要求裴女士按照合同约定的价格标准，再补房款104370元。裴女士认为，自己是整套购买房屋，在签合同时，双方并没有约定房款的单价；不应该因为房屋的实测面积发生变化，价款也发生变化。她拒绝增加房款。刘先生也没有向裴女士交付房屋。

　　双方起诉：焦点在是否重大误解

　　双方同时向法院提起诉讼。裴女士的诉讼请求是：要求刘先生继续履行合同，协助裴女士办理房屋权属转移登记手续，交付逾期交房违约金。

　　刘先生的诉讼请求是：要求撤销双方在重大误解的情况下，签订的房屋买卖合同。

　　案件争议的焦点，就是刘先生与裴女士是否是在重大误解的情况下，订立的合同。刘先生认为：自己签订合同时，是基于对房屋面积的错误认识而签订的。

　　裴女士认为：本案所涉及的房屋面积发生变化，主要是因为计算方式及计算标准发生了变化，房屋的使用面积并没有任何变化，不属于法律规定的误解范围。即使是存在误解，房屋的面积出现11%-12%的差，未达到重大程度、造成较大损失。不同意刘先生的诉讼请求，要求刘先生继续履行合同，承担逾期交房责任。

　　签约后才知事实应属重大误解

　　法庭经审理认为：本案中，刘先生与裴女士签订合同时，确实没有具体约定房款的单价，而是确认了房屋面积与房屋的总价款。但根据房屋买卖的惯常方式，影响房屋总价款的因素，应该包含房屋的坐落位置、面积、朝向、楼层等因素，而决定房屋总价款的两大直接因素，就是房屋的每平方米的单价及房屋的建筑面积。房屋的建筑面积的确认，来源于产权证书的记载或测绘部门对房屋建筑面积的实测。

　　刘先生与裴女士签订合同时，其知晓的房屋面积为62.62平方米，故与裴女士约定了房屋总价款86万元，这是基于对相同地段房屋单价的认识及房屋面积等因素所决定。而经过实测，诉争之房实际面积为70.22平方米，刘先生是在与裴女士签约之后，才得知此事实。因此，刘先生与裴女士所订的合同，是属于对房屋建筑面积错误认识基础上签订的，应属于重大误解而订立的合同。

　　法院判决支持了刘先生的诉讼请求，驳回了裴女士的诉讼请求。

　　因重大误解订立的合同可撤销

　　法官提示：合同法第54条规定：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

　　重大误解的构成要件有三条：

　　1、误解的一方当事人因为误解做出了意思表示；

　　2、误解的当事人对合同的性质、对方当事人的身份、标的物的情况、价款或者报酬等方面发生了重大误解；

　　3、误解是由误解的一方当事人的过失造成，而不是因为他方的欺骗或者不正当影响造成的。