房产技巧：今年杭州房价是涨还是跌？

    尽管这个问题争论不清，但该买房的人还是要下单买房。那我们该怎么选呢？就像股市里大家奉为经典的语录：牛市买大盘，熊市买个股。在楼市里这也是句很实在的行动指南。

　　杭州楼市已显“二八现象”

　　商品房的“二八现象”——月成交的前10强，占市场份额的60%~80%

　　根据杭州透明售房网的统计，2008年1月至3月，杭州主城区总共成交商品房5610套。仔细分析每个月的成交行情，可以发现一些楼盘的销售淡季不淡，为购房者所热捧。

　　在1月份的商品房销售榜单上，前10强总共销售1434套，占到当月总成交量2416套的近60%。其中位于江干区的销售冠军尊宝大厦，成交323套，占当月销售的22.5%；位于滨江的海威国际公寓和拱墅区的凯德·视界，分别成交了207套和199套，光这前三强，就占了月度总成交数的一半以上。此外，金都·城市芯宇成交152套，尚品庭院成交150套，左邻右舍成交145套，分别迈过“百套”门槛，在寡淡的行情下取得不错的战绩。万家花城、朗诗·国际街区、嘉泰·馨庭紧随其后。

　　到了2月份，杭州楼市的“二八原则”凸显——20%的楼盘，占到80%的市场销售份额。数据显示，当月主城区商品房成交了1090套，其中销售前10强楼盘总共成交了861套，占比达到79%。其中前期的强势个股势头不减，尊宝大厦在2月份成交了119套，凯德·视界、金都·城市芯宇、朗诗·国际街区、左邻右舍、嘉泰·馨庭、万家花城继续名列10强榜。新入榜的三张新面孔分别是元都新景、橡树园、逸天广场。以“主城区、7000元/平方米均价”的卖点杀出重围的元都新景力拔头筹，成交了361套；在杭州雪下得最凶的天气开盘的橡树园，成交了111套。

　　进入3月份后，大量新盘入市，冲击了原先的月销售10强格局。万科旗下的魅力之城和金色城品，分别位居前两位；绿城的丽江公寓紧随其后。在当月主城区2104套的总成交量中，前10强成交了1203套，占比约60%；而其中前三强的总成交量，又占了10强的一半份额。

　　每次宏观调控时期，都是楼市的“洗牌”期，导致房地产市场“两级分化”。在这一轮对开发商来说伤筋动骨的调控中，资金实力雄厚的品牌开发商尚可从容面对，而一些小开发商则直面资金短缺压力，如项目开发跟不上，将严重影响到销售，从而引发一系列恶性循环。“二八现象”浮出水面，就是洗牌的结果。

　　二手房的“二八现象”——前10位的中介公司，占了60%以上的市场份额

　　在杭州二手房市场上，“二八现象”也渐露雏形。在4月15日由浙江房地产业协会主办的“2008年房地产中介服务论坛”上，杭州房地产中介协会副会长、住商不动产浙江区域董事长邓力表示，根据杭州二手房透明售房网的统计，目前在每月成交排名榜上前10位的在杭中介公司，其市场份额占到60%以上。

　　据悉，目前杭州市场上的中介机构总数在700多家。其中21世纪不动产、裕兴不动产两家中介公司门店分别超过100家，我爱我家、华邦地产、易居臣信等4家中介公司的门店量分别达到40家左右，另外还有4家中介的门店量在30家左右。这10家中介的总门店数达到480家，占了杭州整个市场二手中介门店数的60%以上。

　　由于二手房市场在很大程度上还处于规模竞争阶段，因此门店量的多少基本决定了一个中介公司的市场份额。邓力表示，3月份杭州透明售房网上显示成交二手房约1600套，但是有成交记录的门店不到200家，其中45家仅成交1套，绝大多数的成交量还是集中在竞争力最强的几个中介机构。“现在有很多小的二手房公司淡出置换业务，而以租赁、房贷咨询、权证代办这些相对边缘的业务为主。”

　　浙江省房地产业协会会长唐世定也表示，目前浙江全省的二手房市场出现了一些鲜明的特征。“在杭州，大型的连锁中介公司成为市场主导，前10位的中介公司的市场占有量从前两年的40%上升到60%；在宁波，前3甲的中介公司占了一半以上的市场份额。”在他看来，随着市场竞争加剧，行业进入门槛不断提高，品牌企业的优势会不断凸显。

　　楼市“个股”怎么选——看看牛气个股的基本特征

　　去年楼市红火，只要是套房子就好卖，很难看出好房子与差房子的区别。但是到了今年，房源多了，贷款紧了，购房者心里都有了一杆秤，只有基本面牢靠的楼盘，才能成为他们眼中值得买入的个股。杭州楼市卖得好的牛气个股，基本特征大致如下：

　　一类是权重股，如魅力之城、丽江公寓、万家花城、城市芯宇、凯德视界等品牌开发商旗下的楼盘。这些开发商一般来说是中国房地产市场上的佼佼者，拥有多年的从业经验，开发过众多楼盘，并且有一些脍炙人口的作品。选他们的产品，购房者看中的主要是放心两字。就算未必是顶尖的好房子，也至少不会让人太失望。

　　一类是概念股，如金色城品、尊宝大厦，位居绝佳的地理位置，投资收益看好。这类楼盘一般来说以投资客为主。

　　一类是潜力股，如嘉泰·馨庭、银树湾这批城北楼盘，因为城北翻天覆地的变化和明晰的规划定位而呈现出巨大的潜力。虽然这两个楼盘盘子不大，但是良好的区位潜力和项目中独特的设计，让它们赢得了一批铁杆拥趸。

　　一类是低价股，如元都新景。作为杭州主城区楼盘，该楼盘7000多元的均价给予购房者“性价比高”的直观感受，而且其主力户型为90平方米的中小户型，总价也在普通购房者能承受的范围内。因此该楼盘开盘后很是走俏，有不少购房者都是一次性付款。

　　还有一类是高科技股，如朗诗·国际街区。虽然这个楼盘的开发商也颇有来头，但是杭州人并不熟悉，而且该楼盘位于被杭州人视为远郊的下沙，开盘价格在万元以上。但是该楼盘打出的恒温恒氧恒湿等高科技节能概念，还是打动了不少购房者的心。