博士支招二手房购买“千万家”市场总监

　　读者：想买朋友的一套二手房，未满五年，他说让我付全款，把房产证压在我这儿，并签订房屋买卖协议，五年之后再过户可减税。请问这样可以吗?签订的协议有效吗？

　　房博士常淑娟：这种交易方式有一定的风险性，出售方规避相关的税费，但将风险转嫁给买方。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”也就是说，即使房产证压在您的手上，但产权仍属于您的朋友。即使双方签订相关的协议，对于双方有约束力，但假设您的朋友在这期间反悔，那么所承担的责任只是按照协议约定退还房款并支付您的违约金。此外，如您朋友情况的变化，如卖方迁居外地而无法联系，或者产权人发生意外死亡，这种情况下也无法办理过户手续，买方当然也就无法拥有房屋产权。房产证是拥有房屋产权的唯一合法凭证，只有取得了房产证这套房子才真正属于你。

　　读者：亲属过户怎样办理，其手续如何？

　　房博士常淑娟：亲属过户主要通过自然继承、办理赠与手续和正常买卖过户三种形式。其中，自然继承手续的第一步为房屋评估。第二步是继承公证，申请人要到公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法继承人名单证明，原房屋权属人遗嘱(如有遗嘱)。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃继承承诺证明。第三步是继承登记，申请人持房地产权证、继承公证书等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。如涉及该房屋权属是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等，待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明，无需交纳契税。此外，赠与需先办理赠与公证，然后进行评估，最后办理更名,但要交3%契税。