房地产估价的适用原则

　　所谓房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取科学的估价方法，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所做出的推测与判断。 

　　正确认识房地产估价，最关键要把握住两点： 

　　首先，房地产估价具有科学性和艺术性的特征。即正确的房地产价格的推测与判断，必须依赖于科学严谨的房地产估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于有关估价人员的经验。

　　其次，房地产估价不是对房地产价格的主观设定，而是把房地产客观实在的价格，通过估价活动正确的反映出来。 

　　估价程序一般包括：

　　1、估价受理立项；

　　2、估价准备；　

　　3、现场查勘；

　　4、价格形式因素分析；　

　　5、选用估价方式进行计算及决定估价额；

　　6、撰写估价报告书。 一般在房屋置换交易中进行的都是委托性估价。委托性估价就是房屋所有人或房产交易双方的当事人，为了掌握有关的房产价值或价格，委托房地产评估机构或其他有关部门进项房地产价格评估。委托性估价结果不具有法定约束，而仅作为有关当事人的参考意见。

　　在进行委托性估价操作时，客户必须注意以下四点：

　　1、明确估价对象；

　　2、明确估价目的。所谓估价目的，是指为哪一种需要而进行估价，在这一方面，委托人往往是不清楚的。这就需要估价人员提出问题，是为了出售，还是为了购买、入股、清产、征用、课税、抵押、租赁等，让委托估价者回答即可。明确估价目的，有助于更好的确定估价对象和范围。估价目的限制了估价报告书的用途，一般不能写与估价报告书不相符的估价目的。

　　3、明确估价时。是指要明确所要评估的价格是哪个具体日期的价格。委托估价者往往不懂这个问题的重要，这就需要估价人员提醒委托估价者确定具体的年、月、日。

　　4、明确估价报告书的交付日期。 

　　一般房地产估价案件的作业时间伟10至15个工作日，交付估价报告书的日期是由委托估价者提出。为了客观合理的评估出价格，双方可以商定一个较合适的时间，并在明确有关事项后签订估价合同。完成估价报告以后，要将估价报告书交付给委托估价者，然后按照有关规定的收费标准向委托估价者收取估价服务费。 

　　一、以房产为主的房地产估价收费，按国家计委、建设部1995年7月17日计价格（1995）971号《有关房地产中介服务收费的通知》的有关规定执行。收费标准是按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。

　　二、以土地为主的房地产估价收费，按国家计委、国家土地管理局1994年12月12日计价格（1994）2017号《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。一般土地评估是按照土地的价格总额采取差额定率分档累进计费。

　　三、以其他资产评估为主的房地产估价收费，采取国家物价局、国家国有资产管理局1992年12月10日价费字（1992）625号《资产评估收费管理暂行办法》的有关规定执行。收费标准也是采用差额定率累进收费办法。