购房者须关注质量保修期

　程律师：去年，我在卢湾区买了套二手房，入住后不久，发现卧室墙面有裂缝，卫生间地面有渗漏现象。由于房屋是2000 年竣工的，而我买的又是二手房，因此对由谁负责房屋的质量问题产生了疑惑，特来信咨询。
　　
　　市民马女士马女士：从本所接待咨询的情况看，你遇到的问题在次新二手房购买者中比较普遍，具体处理遵循以下步骤。
　　　　
　　首先，确定房屋的保修期。根据我国房地产及建筑方面的法规，商品住宅的质量保修期有两种。一种是建设工程承包单位对建设单位（即房地产开发企业）的商品住宅建筑质量保修期。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对施工单位给予建设单位的最低保修期作出了明确规定，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。另一种是开发商对购房人的商品住宅房屋质量的保修期，该保修期从开发商交付商品住宅之日起计算，相关规定有建设部发布的于1998 年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），建设部发布的于2001 年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》以及上海市政府公布的于1997 年6月1日施行的《上海市房地产转让办法》。
　　
　　综合上述规定，开发商对购房人的质量保修期为：（1）地基基础、主体结构保修期限为建筑设计合理使用年限；（2）屋面防水工程最低保修期限为5年减去房屋空关期（指竣工验收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如该期限少于3年，则不得低于3年；（3）有防水要求的卫生间、房间（地下室、厨房）及外墙面的最低保修期限为5年减去房屋空关期（指房屋验收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如该期限低于2年，则不得低于2年；（4）管道、墙面、顶棚、地面、门窗、供热、供冷系统、卫生结头、灯具及开关最低保修期限为2年；（5）其他部位、部件的最低保修期限由双方约定。质量保修期在开发商提供的住宅质量保证书中应有载明，如果保证书中的保修期低于规定的最低保修期，应以规定的最低保修期为准。
　　
　　确定了质量保修期后，质量问题视不同情况区别对待。如果发生的质量问题在开发商的保修范围之内，且仍处于保修期内，应由开发商承担免费维修责任。如果已经过了保修期或不属于保修范围，由业主自行维修或由开发商进行有偿维修。如果是房屋公用部位发生质量问题，则由物业公司负责维修，从物业维修基金中列支费用。
　　
　　就你的问题而言，如果有证据证明上家在出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题，也可以要求上家承担赔偿责任。但是，如果上家已如实告知或你明知房屋有质量问题，则上家不承担责任。此外，上家不知晓的隐蔽工程质量问题，上家也不承担责任。如果你是通过中介公司购买的，而中介公司在提供中介服务时，未如实告知房屋质量问题，你也可以要求中介公司退还或减少相应的中介费。
　　
　　在此提醒购买次新二手房的市民，在购房时，除了对房屋质量进行全面检查以外，还应详细了解房屋的使用年限以及保修期限，并要求上家提供开发商交付的《住宅质量保证书》。对仍处于保修期限内的保修部位、部件，最好在保修期限届满之前进行一次细致的检查，如发现问题可以及时要求开发商进行维修。