投资型小面积二手房 挂牌多月无人问津

    胡小姐近期挂牌了一套单身公寓，在市场中却遭到冷遇，挂牌一个多月仍无人问津。

　　胡小姐这套位于杭州市中心三华园的单身公寓，不仅可看到保俶塔全景，而且西湖全景也尽收眼底。对比一下周边一些普通住宅的小户型，自己的定价并不高，为什么没人愿意接手呢？胡小姐有些困惑……

　　投资型小户型成交寥寥

　　从早期的双牛大厦，到云河大厦、银都大厦，再到目前名称多样的精装小户型、酒店式公寓、soho、loft公寓等，以投资为主的单身公寓一直是楼市中较受关注的房产品。而就现状而言，这类投资小户型在租赁市场春风得意，而在买卖交易市场当中却遭冷遇，成交寥寥。

　 据中原地产统计，2008年3、4月份(截至4月20日)杭州的二手房成交数据中，60平方米以下的小户型成交超过1200套，而其中单身公寓成交不足10套，与普通中小户型的热销局面形成了较大的反差。

　　投资型小户型缘何难卖

　　据了解，单身公寓之所以受到市场冷遇，其主要原因还在于这类房产品的定位与市场需求不匹配。

　　目前杭州的二手楼市中，中小户型的购买群体是以自住为主的刚性需求者，而单身公寓自身存在得房率不高、土地使用年限短、使用功能有限等许多不足，难以成为这类追求实惠的刚性需求者的目标，许多人宁可购买一些年份较老、环境一般的老小房，也坚决不买单身公寓。

　　而单身公寓投资者，因为受宏观调控、股市下滑等各方面因素影响，投资欲望受到抑制，处于观望状态。有投资者直言，因为资金被股市套牢，想投资买房也资金不足。同时，由于房价上涨速度较快，租赁价格基本平稳，因此这类投资品的出租回报率不升反降，年回报率普遍不足5%。

　　以三华园等市中心单身公寓为例，一套40平方米左右的户型总价大概在75万元左右，加上税费等交易成本，买方实际付出要超过80万元。而按照租赁市场行情，这样一套小户型根据装修配置情况不同，月租金一般在2300~2800元之间，通过计算，这类单身公寓年回报率在3%~4%左右。回报率不高也成为投资者犹豫的一个重要原因。单身公寓后市发展堪忧

　　业内人士指出，目前二手楼市成交尚不活跃，新婚家庭等自住购房者成为楼市最坚挺的需求。投资类小户型的遇冷表明假如楼市出现拐点，投资类房产品由于接盘者少，可能最先受挫。

　　众所周知，单身公寓由于户型结构上的缺陷，采光通风受到影响。很多单套的房子处北向，根本得不到日照。同时，土地使用年限问题也成为制约单身公寓投资价值的瓶颈。尽管目前一些单身公寓标明是70年产权，但相比之下多数的单身公寓却还是50年产权，且没有烟道、污水管等住宅配套设施，不能申请管道煤气，不得作为办理户籍、学生入学手续的依据。

　　很多50年产权的单身公寓办公居住混杂，发展到最后，就完全成为办公用房，不但在转手时受到限制，同时价格上涨也呈现出乏力的状态。如某发展大厦，自2005年下半年以来，单价始终在13000元/平方米左右徘徊，而附近施家花园小户型的挂牌均价已由11000元/平方米涨到16000元/平方米。