消费者说购二手房房款避免被“忽悠”

   都说二手楼交易很容易被“忽悠”，交易手续很麻烦，其实这是二手楼自身特点决定的。同样的物业可以卖出差别很大的价钱；而且麻烦就麻烦在物业情况不同，有的已红本在手，有的还没交契税；有的买家可以一次性付款，有的则还有按揭；有的要求快贷，有的对时间没有要求。操作方式很多，细节也不尽相同，还有许多细节是可以双方商议的，比如定金多少、收楼时间。但不论操作手法如何复杂，关键的几个步骤一定不能马虎，它关乎资金安全和交易顺利。

　　关于定金

　　近日方小姐购买了金地格林小城的一套三居室，149平方米,82万元。尽管此时关于创辉租售的风波喧嚣尘上，但方小姐急于在年前把房子的事情搞定，还是签约下定了。但她对资金安全问题格外慎重，选择了地产中介推荐的最安全的资金交付方式。

　　她说，在签订买卖合同的当天，三方见面，直接将10%的8万定金交给了卖方业主。由业主出具收据、签字画押，同时附业主身份证复印件。

　　据了解，有些中介公司在买方下单时会要求买主先交30%的定金，由中介收取，转交卖主；但在交易过程中中介有可能不及时将定金交付卖主，存在被挪用的可能。

　　律师认为，30%的定金太高了，居间作用发生之初，定金只是对双方履约的一种惩罚性约束，显然30%的额度太高；有些业主将定金交由中介，这期间缺乏监管，这种方式不可取。业内人士介绍说，定金的数额可以商议，一般不超过房价的10%，合适的方式是将定金直接交给卖方。

　　关于首期款

　　方小姐说，卖主的房子还在按揭，她的首期款就是替卖主的赎楼款，30万元。她直接将30万元转到卖主按揭贷款的账号上，有银行转账凭证和卖主出具的收据。他们在合同上约定，这个月底交楼给方小姐。“只要钥匙交给我了，我入住了，买房事实就发生了一半。一旦出现纠纷，我也占主动”。方小姐说：“所以直接转赎楼款我不是很担心。”

　　据了解，二手楼交易过程中因物业情况不同，所交首期款的方式和时机也有很大差别。

　　主要有这样几种：一、一次性付清。这种情况最方便快捷。买主一次性把房款交由银行进行资金托管，等房屋交易公告期之后，通知银行放款给卖主即可；买主收房时间可以商议；

　　二、物业在按揭中。这种情况就如方小姐所买的物业，需要买主赎楼。从买主交赎楼款，到公告期，有一个时间段，风险在买主一边。业内人士认为，为有效规避风险，这时买主可以要求先收楼、入住或装修；等二手房产证办理到公示阶段就可以通知银行放尾款；

　　三、需要快贷。由于东莞二手交易周期漫长，在物业出售以后卖主不能及时收到楼款，那么卖主可以委托担保公司实行快贷，就可以很快收到全部的楼款了。担保公司的介入，可以说是把资金风险转移到担保公司一方，接下来房产证的过户就主要由担保公司协助中介公司进行，一般客户资金就不会有风险了。

　　据业内人士介绍，方小姐的做法其实有风险。目前东莞的二手房地产买卖，买方基本上都会将首期款交给卖方业主，而这样做的风险是相当大的。万一卖方反悔，或是其房产出现被查封等意外，对买方来说，就有很大的风险。

　　关于尾款

　　方小姐的购房合同上约定，在其购买的物业办出一手房产证之后，卖主要收到70%楼款，包括已经交的定金、赎楼款；等二手证到公告期再交30%的尾款。因为还没有办到那一步，方小姐表示，下一步该如何操作她还不太明白。

　　据业内人士介绍，当房产证发生户名更改以后，交易的风险原则上就转移到卖主一方，因为尾款还没收到的情况下，房产证就更名了。但通常的操作是，尾款要在办理户名更改之初就打到指定的账户上，实行资金监管。方小姐的购房合同上应该有尾款到账时间的约定，这样对买卖双方都公平。

　　据业内人士介绍，以往很多卖方业主不愿意将交易资金交由银行代为保管，首先是因为担心通过银行监管资金的周转时间会加长；其次则是为了节省服务费。但一旦资金安全发生问题，对买卖双方任何一方都是损害。