物权法为业主撑腰 收回社区的公共收益

　　当前众多小区的物业纠纷都与社区公共财产及公共部分收益有关，如电梯间的广告收益、社区公共停车场的停车费收益等。之前相关法律、法规对此没有明确界定，业主维权缺乏法律武器。而小区业委会成立难的问题，又使业主维权没有组织，业主常常是以个人之力维护公众利益，无法有效维权。

　　《物权法》的实施，降低了成立业委会的难度，更明确了业主对公共部分的管理权和收益权，确立了业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系，指出业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。下面我们将以案例的形式，对物权法的这方面规定予以近一步解释：

　　案例：141封业委会筹备信被扣留

　　今年3月，“北京紫玉山庄业主起诉物业私自扣留信件”案，以原告紫玉山庄业主许先生和被告北京集祥物业管理有限公司(以下简称集祥物业)达成和解结束——集祥物业承诺重新复印并送达“丢失的信件”。在去年7月11日，紫玉山庄业委会临时筹备组给每位业主发了一封关于召开业主大会，成立业委会的挂号信，共计141封。但是直到去年10月，没有一位业主收到这封信，信件全部被物业公司扣留。于是许先生才将集祥物业告上法庭。

　　许先生称，紫玉山庄的业主们历经十多年努力，迟迟不能成立业主委员会。他已经是紫玉山庄第四批业主大会筹备组的成员了。由于人数达不到全体业主的2／3，面积也不足总面积的2/3，不具备成立业委会的条件，一直迈不出第一步，甚至这个筹备组也尚未获得有关部门认可。

　　两个“过半数”助业委会顺产

　　评析：由两个“2/3”到两个“过半数”的改变

　　许多社区由于无法召开业主大会选举业委会，使得业主在维权时始终处于无组织状态，对物业公司的不妥当行为不能进行有效的监督。许先生希望今年10月实施的《物权法》能改变这种状态，让小区业委会实现顺产。

　　根据北京市政协公布小区物业管理问题调研报告显示，北京市3077个新建小区中仅有11.7%成立了业主委员会，仍有大部分小区、尤其是分期建设小区没有成立。对于这一状况，秦兵律师认为，小区业委会成立难是多种原因造成的，但之前《物业管理条例》对业委会成立的门槛设得过高是一个重要原因。根据《物业管理条例》第十二条规定：业委会的成立首先必须提交获得2/3以上业主同意的业主大会议事规则和业主公约。其次根据2004年北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(338号文件)的规定：业主们购房面积要占小区总面积的2/3以上，才能成立业委会。

　　这两个“2/3”对于许多规模较大的社区以及分期开发的社区而言，给业委会筹备工作制造了相当困难。秦兵指出，虽然在338号文件中提到：“分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。”但并没有对所谓“相对独立区域”以明确定义，所以无法操作。所以为了减小业委会的成立难度，秦兵认为只要有10%以上的业主同意就可以成立业委会，甚至每个独立楼栋也可以成立一个业委会。

　　汉卓律师事务所杨曙光律师认为，《物权法》关于成立业委会的条件相对放宽，《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。成立条件由两个“2/3”变为两个“过半数”，对广大业主而言无疑是一种推动，届时紫玉山庄也能踏出业委会成立的第一步。

　　此外，物权法第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，进一步明确了业主和业主大会以及业委会之间的关系，赋予业主监督业委会的权利。

　　案例：公共收益潜力不可小觑

　　当多数小区业主还不清楚什么是小区公共部分收益时，华远尚都和盈都的业主们已经收到社区的业权收益和物业费结余共计437万元。这笔费用使业主们2007年要缴纳的物业费较往年都有所减免。

　　首旅酒店物业公司接管华远尚都和盈都后，采用“业权”分配的方式，全体业主可以按约定共享社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等公共部分的全部收益。

　　和华远尚都不同,太月园小区业委会主任王嘉吾通过艰苦努力，取得了包括小区的土地使用权证、规划许可证、施工许可证和规划图等全部资料，摸清了小区公用设施家底。在和开发商以及物业公司的谈判中，这些资料让业委会取得小区公共管理的资格，使小区公共利益得到最大限度的保护。物业费由原来的2.38元/平方米/月降到1.63元/平方米/月，而且将从2002年开始多收的中修费和电梯维护费退还业主，平均每家3000元。此外，小区公共用房的出租收益和广告收益也被业委会收回，一年下来有10万元之多。

　　如何算好公共收益账

　　评析：业主享收益，物业得佣金

　　达文资产管理有限公司副总经理窦勇志指出，《物业管理条例》称物业管理企业，而《物权法》则称物业服务企业，从“管理”到“服务”两字之差，含义不同，要求不同，给物业企业的定性更加准确，物业企业的服务性也更加凸现出来。对物业企业称谓的变化可以看出物权法实施后，物业公司需要改变自身定位，由“管理社区”变成“服务业主”。

　　华远股份有限公司相关负责人表示，公共部分收益理应归业主所用，华远的业主，在进行房屋买卖交易时会与华远签订一份补充契约，对自己拥有房产公用建筑面积按比例享有权益所有权，而物业公司只是从这些收益中抽取一定佣金。《物权法》第七十条关于“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，也为华远的做法提供了法律依据。

　　太月园业委会主任王嘉吾认为，物权法在赋予业主大会具有选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的职责的同时，规定业主还拥有可以自行管理建筑物及附属设施的权利，业主自治的程度更高了，对业委会的要求也就更严了。就需要业委会不但要有法律意识，更需要有经济头脑，算好公共收益这笔账。

　　对于公摊用房和公摊部位，如候梯厅，电梯当中的框架广告、视频广告等出租的收益，应当掌握在业主手中；此外，物业公司利用业主公用的公摊面积，经营停车场的收入，理应归小区全体所有。需要注意的是，业主委员会不能够几个人决定处分属于小区全体业主的财产，而应该通过召开业主大会予以处置分配。此外，公共部分收益也应分配部分给物业，以满足物业公司的管理成本和一定利润，让物业公司有动力维护好公共设施。