南橘北枳 售后回租

文/沈彬

　　在2006年7月6日建设部颁布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中，明确提出：“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规，予以严肃处理。”开发商承诺售后包租被划入虚假广告和其他违法违规广告之列。
一时间，似乎“售后返租”成了过街老鼠，开发商再也不敢轻提，但我们细加考究的话，会发现：和“售后包租”不同，“售后回租”或“售后返租”其实是受到国家认可的一种行为，因为《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号）中明确：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。既然有课税的规定，显然就是承认其合法化。
　　建设部在文件中所强调的重点似乎是在不许“包”上，认定“包租”构成了某种虚假的承诺，其实这个强调含糊而矛盾，给政府机构解释和界定行为的合法性留出了过大的阐释空间，反而会对“合法”意义上的售后回租构成很大的经营不确定性。
　　建设部定义的含糊和矛盾，并非出于政府机构有意含糊此概念，而确实是因为，在国内现实的房地产市场中，售后回租也是一个混乱的概念。

　　以美国为典型的房地产市场中，售后回租本质上是一项融资行为而非销售行为，银行贷款融资通常只能获得80%左右的现金，因为放款人放款时不会超过其贷款现值比。而售后回租的融资方式，开发者可以得到地产的全部价值体现。
越来越多的美国企业将自己名下的房产用作融资工具，通过售后回租将房产出售给投资人，再以租赁方式将房产租回一段时间。由于房产价格很高但租金完全在承受范围内，售后回租在许多人眼里与发行债券一样具有吸引力。有些交易涉及的金额相当庞大。美洲银行2004年为它旗下的多数分行达成7700亿美元的回租交易。麦当劳（一直是房产所有者）也达成一项3400亿美元的同类交易。这些企业将回租收入用于各种用途，譬如改善资产负债表或进行并购活动。
美国日出老年生活公司在售后管理模式交易中，他们通常会保留20%的资产拥有权，当地产升值时，他们也可以获利。
“这种方式使我们处于有利地位，即只参与分利，不参与债务。”日出老年生活公司首席执行官保罗·克拉森说，“如果我们持有50%以上的股份，所有债务都将体现在我们的资产负债表上。”对克拉森来说，主要的好处是为企业的发展重新分配资金，增加资产的流动性。“我们开发着39处地产项目，采用这种模式，我们不用发行更多股票就可以做到。”他指出，“如果想持有我们所有的地产项目，并希望快速发展，资金链就会出问题，我们必须每年发行更多的股票，这不仅会冲淡股东的价值，也很难解困。”

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