南橘北枳 售后回租
日期:2006-11-10 15:42:00 来源:本站 作者: 阅读次数: 评论 条
但与国内不同，美国的售后回租有两个典型的特点：
首先是税务的计算。
租赁在美国能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的，所谓优惠实际上是延迟纳税。通过将房地产从资产负债表中移走、获得发展现金以及消除财产折旧等方式，售后回租可以改善报表，从资产负债表剔除地产在所得税方面可以得到好处。
而在国内，按照《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号），房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。也就是说，在国内以“售后回租”的形式，开发商是无法享受税务优惠的，因此开发商进行“售后回租”的动力仅仅就在于短期内迅速实现销售，回收资金。
其次是投资人的身份。
据美国老年居处协会的《2005年美国老年居处状况报告》称，在售后回租中，地产通常卖给reits或机构投资者。卖方签订一份三重租约，承担所有地产开支，按月向新业主支付租赁费。2005年，通行的费率为售价的7%~8%，年涨幅为2%~3%。
2005年底，老年住宅与护理公司将其东北部的13处退休地产，以1.71亿美元的价格，卖给美国健康物业（nationwide health properties），然后再回租；老年居住公司以8500万美元的价格将其6处退休社区卖给ventas，然后回租。收购者都是机构投资者，而美国庞大的退休年金管理机构、捐赠基金、保险基金、reits和私募基金构成了机构投资者的主体，“售后回租”向投资者提供了稳定的收益，恰恰投稳健型机构投资者所好，这些机构投资者本身享受诸多的税收优惠，看好物业的长期收益并偏好长线持有，对所投资的物业有严格的评估体系，专门研究退休地产的stifel nicholas公司分析家杰里·达克特罗认为，在运营商对于持有其地产方式的好坏把握不住时，投资商却没有这样的考虑，因为他们不愁没有回租者。“虽然目前退休地产的非杠杆收益不高——年收益率为7%~8%，但未来可能会提高到12%~15%。”
而国内的投资者多半为分散、脆弱而多变的个人投资者，他们资金实力薄弱、缺乏评估能力，容易被短期高回报率的承诺所诱惑，没有动力长线持有物业，此外，还要缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。
《晏子春秋》载晏子语：“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何？水土异也。”就房地产业而言，单一市场要素的引进，很容易造成南橘北枳的结果，缺乏整个制度环境的完善，单一市场要素的扭曲和变形就不可避免。
首先是税务的计算。
租赁在美国能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的，所谓优惠实际上是延迟纳税。通过将房地产从资产负债表中移走、获得发展现金以及消除财产折旧等方式，售后回租可以改善报表，从资产负债表剔除地产在所得税方面可以得到好处。
而在国内，按照《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号），房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。也就是说，在国内以“售后回租”的形式，开发商是无法享受税务优惠的，因此开发商进行“售后回租”的动力仅仅就在于短期内迅速实现销售，回收资金。
其次是投资人的身份。
据美国老年居处协会的《2005年美国老年居处状况报告》称，在售后回租中，地产通常卖给reits或机构投资者。卖方签订一份三重租约，承担所有地产开支，按月向新业主支付租赁费。2005年，通行的费率为售价的7%~8%，年涨幅为2%~3%。
2005年底，老年住宅与护理公司将其东北部的13处退休地产，以1.71亿美元的价格，卖给美国健康物业（nationwide health properties），然后再回租；老年居住公司以8500万美元的价格将其6处退休社区卖给ventas，然后回租。收购者都是机构投资者，而美国庞大的退休年金管理机构、捐赠基金、保险基金、reits和私募基金构成了机构投资者的主体，“售后回租”向投资者提供了稳定的收益，恰恰投稳健型机构投资者所好，这些机构投资者本身享受诸多的税收优惠，看好物业的长期收益并偏好长线持有，对所投资的物业有严格的评估体系，专门研究退休地产的stifel nicholas公司分析家杰里·达克特罗认为，在运营商对于持有其地产方式的好坏把握不住时，投资商却没有这样的考虑，因为他们不愁没有回租者。“虽然目前退休地产的非杠杆收益不高——年收益率为7%~8%，但未来可能会提高到12%~15%。”
而国内的投资者多半为分散、脆弱而多变的个人投资者，他们资金实力薄弱、缺乏评估能力，容易被短期高回报率的承诺所诱惑，没有动力长线持有物业，此外，还要缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。
《晏子春秋》载晏子语：“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何？水土异也。”就房地产业而言，单一市场要素的引进，很容易造成南橘北枳的结果，缺乏整个制度环境的完善，单一市场要素的扭曲和变形就不可避免。
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