小区失窃，物业公司该不该承担责任？

编者按：8月初，钱塘江边之江花园一豪华别墅发生一凶杀案。一户人家三个女性被杀，这一案件可能是杭州近年来最大的住宅小区治安案件，更让人惊讶的是，小区的监控摄像坏了，一直没有修。 人命关天，治安一直是小区业主对物业管理的首要要求。住到了一个崭新的小区，停在楼下的自行车有时会不翼而飞；偶而，家里也会有盗贼破门而入，被卷走些细软，损失惨重。以前，你也许会有“无处申冤”的感觉，由于没有一个具体的法律依据参照执行，以致即使聘请了律师或者将此事告上法院，获得索赔成功的概率也很小。 国务院6月8日颁布，9月1日开始实施的《物业管理条例》（第379号令）中第三十六条指出，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 《条例》的颁布，在某种程度上意味着曾经“冤屈”的业主将要“翻身”。业内人士认为，有了法律依据，索赔的最大可能性是三七开，物业公司负三成的责任。 　　小区上演失窃情景剧 以前，这是一个有争议的话题 人物：张淑芳 身份：广州市先烈中路81号大院32栋南楼业主 3月3日，家住广州市先烈中路81号大院32栋南楼××××房的张淑芳晚上8点左右回到家中。 小区并无二致，还是和住常一样静悄悄的，入口处的保安也照例在站岗。张淑芳刚进房间，发现房间一片零乱，衣柜放贵重物品的抽屉锁被打开，存放现金的信封不见了，里面有3万多元的现金，部分首饰也不见了，总价值4万元。家里进贼了！张淑芳的脑海中浮现出这样一个念头。她立即将情况告知了物业管理处，并报了警。 物业管理处管理员李强告诉张淑芳，当天13时10分，32栋楼的北楼抓了两名推销员。张淑芳了解后又得知，14时45分，21时30分，就在32栋楼的南楼，类似的一幕也上演过：有一不明身份的男子撬××××房的门，不料被在家休息的主人李氏发觉，该男子声称找错人慌忙溜走。16时，李氏开门外出，发现保险门被反锁且被破坏，在物业管理处的帮助下得以出门。 张淑芳请了律师，准备起诉物业管理公司，要求索赔。她认为，在小区发放给业主的《用户手册》中，明确指出“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证、外来人员凭身份证登记进出”，但是物业公司并没有按照执行，像这个不明身份的男子就没有登记，而且小区监视器老化，摄下的那个男子的图像也不够清楚，无法辨认。物业管理公司应该“依法承担相应的法律责任”。 可是，在广州金卫物业管理公司回复张淑芳的律师函上，却申明“不应该承担赔偿责任”，具体为：“物业管理公司提供服务是公共秩序的维护、安全防范，因为小区的保安人员只对治安中意外事件负防范之责。这是一种服务，而不是职责，并且这种服务是对公共秩序的维护，不是对他人身体和财产安全的维护……除非在委托合同中有特别的约定，物业管理公司对业主的家庭财产不应当承担任何保护责任。” 9月1日，条例将实施，张淑芳准备在条例实施后起诉。她想，也许条例会使这些争议趋于明朗化。 　　物业公司：具体赔偿还得具体分析 受访人：浙江金都物业公司常务副总经理陈坚 绿城、南都、金都是杭州物业管理行业最为知名的三大品牌。浙江金都物业常务副总陈坚对《物业管理条例》中“业主失窃，物业公司依法赔偿“规定的第一反应是：今后，物业公司会更有合同意识。 原来，《杭州市物业管理条例》二十条第四款对小区“失窃”问题的规定比较模糊：只是要求物业公司协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，进行安全防范。现在，《物业管理条例》将这一问题明确地提了出来，成为第三十六条的第二款。规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致 业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 陈坚对这一规定是这样理解的：物业管理担负的只是协助公安机关维护治安的职能。如何界定物业管理公司存在过错，关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供24小时安全巡逻、全封闭管理，并对巡逻次数加以规定，让业主监督，如因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的，物业管理公司就应承担赔偿责任；如果物业公司已履行了合同义务，业主家中失窃就和物业公司无关。但即使是前者，物业公司也不必负全责，因为物业公司承担的毕竟只是管理责任，不是直接损害业主利益。 杭州的物业管理氛围比较规范，不像广州，失窃事件时有发生，这一规定会促使物业管理进一步走向规范化管理。物业管理也只是微利行业，杭州共有300多家物业公司，大多数是小公司，陈总认为，这一规定的出台，对一些规范管理的大公司影响不太大，但可能会拖挎一些小公司。 　　缺乏可操作性，但是一个突破 法律专家评点《物业管理条例》失窃新规定 家里的东西被偷了，现实的财产损失由谁来负责呢？是业主自身还是兼顾着业主人身和财产安全的物业公司呢？这一直是过去法律界普遍争议的话题。这条规定的提出无疑让这些争议有了一个确切的法律依据。 浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士介绍，从他以往接手的案件看，杭州的业主人身或财产安全受到损害时，一般都会有两种解决方法：一是自认倒霉；二是以法律的手段来向物业公司索赔。两者相比较，很多人为怕麻烦往往选择前者，最后不了了之。同时，在通过法律解决的案例中，也分为两种情况：第一是刑事案件，如果业主在小区内人身安全受到了威胁，被打或被杀，一般是败诉的比较多，因为这样的情况实在很难把所有责任都归咎到物管公司的头上；第二是失窃案件，在这种情况下，业主胜诉的会比较多，比如说业主在小区内有一辆车失窃了，而业主的物业管理费中包括了停车费。这样对于车子的失窃，物管公司也应该负有一定的责任。叶宏伟认为，该《条例》对规范物业管理市场，在维护治安方面有着极为重要的意义，显然是一个突破。 虽然这样，但条例的可操作性还是不强，相应的赔偿责任比较模糊，不够细化，很难在具体案件中遵照执行。另外，对损偿金额较大的重大刑事案件，单单靠物业公司承担责任，物业公司的风险过大，有欠公平之处。 叶律师建议，配合条例执行，相关配套措施应完善。一是目前国内的许多物业公司收费不一，没有固定的标准。如果协议规定，业主的人身或财产安全受到损害，损失由物业公司负责的话，那物管公司的物管费用肯定还得适当地增加，但这不能胡乱地加，应该建立一个标准；二是在承担的风险方面，物管公司可以用投保的方法来降低风险度。 　　业主心语： 　　住在小区，安全感是第一位的 镜头一： 王先生家住杭州拱宸桥某小区，他是今年刚买的房子。王先生说，该小区位于城北，比较接近郊区，那里来往的人群比较复杂，所以在小区居住，安全性是比较重要的。目前小区有好几个门，而且几个门边都有保安守卫，但是外来人员依然可以自由进出小区，所以住在小区里并没有使他觉得有安全感。 镜头二： 李小姐家住天水桥附近，由于属于市中心繁荣地区，入口没保安把守，那里白天虽然人多闹猛，但偷车的还是不少。而到了半夜，小偷更是猖獗，撬门偷东西也是家常便饭，这也使得整幢房子的业主都对那里的安全问题有了很大的怀疑。而这中间的损失也都是由业主自己负责的，物管公司从来没有进行过任何赔偿。后来，因为有很多业主去提了意见，物管公司才在房子楼下装了保安门，同时还专门请了一个保安来守门，这样小区的安全才渐渐开始有了好转。