主要大中城市成交量回落 市场回暖待确认

     四月份，从楼市成交情况看，全国几个大中城市的成交量在3月出现上升后，最近两周都出现了不同程度的回落，市场回暖的看法并未得到确认。近期楼市成交量回调的原因可能有：(1)清明长假出行影响了人们购房；(2)3月份的成交量增加消耗了一部分需求；

　　近期关于信贷继续紧缩的传言及预期使部分潜在购房者继续选择了观望。但不管怎样，市场并未出现持续回暖信号，我们认为，市场调整仍将继续。在接下来“五.一”期间楼市的成交表现值得关注，届时可以基本判断出全年的市场走势。

　　具体来看，一线城市中：北京和上海房价都出现上涨，成交量下滑；深圳房价在下降过程中出现反复，成交依旧冷清；广州三月成交量有所上升，价格趋于稳定。二线城市中：天津成交量回落，价格较稳定；杭州成交量与价格均小幅下跌；武汉价涨量跌，市场依旧低迷；重庆量升价稳，市场运行平稳。

　　最近一周，地产股普遍出现了30%-40%的暴跌，我们认为既有不利政策传闻的原因，也有楼市成交量下滑、土地市场流标等基本面的影响。其中较为负面的消息包括：媒体报道上海楼盘合同撤销率过高；传闻国家可能组织对投资性房产进行清查，并出台税收金融手段进一步对“投资性住房进行系列限制”；央行紧急抽查房地产企业资金状况，引发市场对信贷进一步紧缩的担心；关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知出台，可能增加房地产企业短期资金压力。

　　而楼市四月成交量较三月环比降幅较大，市场回暖持续性有待确认；同时近期土地市场继续出现流拍现象，土地市场的冷清亦说明开发商对后市持谨慎态度。

　　我们认为，地产股经过前期大跌，行业08年动态市盈率已经下降到16倍附近，相对别的行业具备一定估值优势。虽然房地产市场转暖还需时日，但是我们预计五一期间全国商品房推盘量将达到上半年的高潮，成交量也将随之放大。因此，我们认为目前可以阶段性买入超跌的业绩增长较为确定的地产股。从中长期看，鉴于对行业负面因素的担忧，我们仍维持行业“谨慎推荐”的投资评级。

　　一、我们的观点

　　1.1四月份成交量出现回落，市场调整仍将继续

　　从楼市的成交情况来看，全国几个大中城市的成交量在3月出现上升后，最近两周都出现了不同程度的回落，市场回暖的看法并未得到确认。近期楼市成交量回调的原因可能有：(1)清明长假出行影响了人们购房；(2)3月份的成交量增加消耗了一部分需求；(3)近期关于信贷继续紧缩的传言及预期使部分潜在购房者继续选择了观望。但不管怎样，市场并未出现回暖信号，我们认为，市场调整仍将继续。在接下来“五.一”期间楼市的成交表现值得关注，届时可以基本判断出全年的市场走势。

　　1.2适当关注地产股超跌机会

　　最近一周，地产股普遍出现了30%-40%的暴跌，我们认为既有不利政策传闻的原因，也有楼市成交量下滑、土地市场流标的影响。不利的政策和消息包括：一是有媒体报道上海楼盘合同撤销率过高，三月上海楼市旺相或有“水分”；二是传闻国家即将出台新的针对房地产行业的调控政策，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段(加强按揭等审查的标准，使之更为严格)来对“投资性住房进行系列限制”；三是央行紧急抽查房地产企业资金状况，引发市场对信贷进一步紧缩的担心；四是关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，可能增加房地产企业短期的资金压力。而楼市方面，四月成交量较三月环比降幅较大，市场回暖持续性有待确认；同时近期土地市场继续出现流拍现象，土地市场的冷清亦说明开发商对后市持谨慎态度。

　　我们认为，地产股经过前期大跌，行业08年动态市盈率已经下降到16倍附近，相对别的行业具备一定估值优势。虽然房地产市场转暖还需时日，但是我们预计五一期间全国商品房推盘量将达到上半年的高潮，成交量也将随之放大。因此，我们认为目前可以阶段性买入超跌的业绩增长较为确定的地产股。从中长期看，鉴于对行业负面因素的担忧，我们仍维持行业“谨慎推荐”的投资评级。

　　二、政策及热点评述

　　2.1各地公布08-09年住房建设计划主要内容及点评：

　　目前全国各城市大都公布了08和09年住房建设计划，住房建设计划的提前公布有助于提高信息透明度，稳定市场预期，引导房地产市场健康稳定发展。

　　从一、二线城市住房建设计划看，深圳、上海商品房后续供应仍较为紧张，武汉和重庆供应较为充足，天津、广州、南京没有大的变化。上海09年新建住房和商品住房面积有10%左右的下降。深圳商品房建面下降约20%，保障性住房下降26%。广州09年住房建设总量稳中有升，主要是保障性住房面积增加。二线城市中，南京09年新建住房和商品房面积略减，保障性住房略增。武汉09年新建住房与08年基本持平，保障性住房建面减少37%，商品住宅建面增加29%。重庆新建住房建面09年增长25%，其中保障性住房增加39%，商品住房增加19%。

　　保障性住房(廉租房、经济适用房和限价房)占新建住房比例为10%-40%。同时，部分城市还公布了限价房的建设计划。我们认为，限价房只是在房价涨幅大幅超出收入涨幅，中等收入家庭买房困难情况下，部分城市做出的一个救急性的过渡措施，从长期看，这一部分对商品房的冲击力度不会太大。未来政府也没有能力把中等收入家庭都纳入保障范围。

　　2.2媒体报道上海楼盘合同撤销率超高

　　主要内容及点评：

　　近日有媒体报道，2007年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%，个别楼盘竟然达到100%。但随后上海市房地局核查后澄清，被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今预售合同撤销率为3.3%，基本正常。上海房地局称，“网上房地产”显示的合同撤销次数实际包含预售合同撤销和定金合同撤销两种类型。媒体所列举的这18个定金合同撤销率较高楼盘中，15个楼盘定金撤销率高于全市平均水平，3个楼盘低于全市平均水平。定金合同撤销的原因主要是当事人约定期限较短，如果到期未完成签约，备案系统就会予以自动撤销，也有少部分是由于当事人换房、退订等造成的。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常，也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作。上海市房地局同时表示，下阶段将进一步改进信息发布方式，按照合同类型分类公布合同撤销信息。

　　我们认为，18个热销楼盘显示的合同撤销次数可能的确与部分买房人超过期限办理房屋预售合同，“网上房地产”系统自动显示为“撤销”有关；但是过大的合同撤销率还是或多或少地反映了3月上海楼市旺相存在一定水分。从我们在上海网上房地产查询到的合同撤销率数据看，万科的阳光苑和四季花城项目约20%，保利的海上五月花和十二橡树项目分别为27%和6%，金地的格林郡和格林风范城项目分别为2%和4%， 招商地产(行情 股吧)的依云郡项目合同撤销率为2%， 中华企业(行情 股吧)的古北国际花园为25%。因此，平均高达40%、个别楼盘甚至达到100%的合同撤销率很可能跟开发商蓄意造成“涨价热销”的假象分不开。由于上海楼市是此前全国几个大中城市中表现最好的，“造假现象”加剧了市场对楼市转暖的怀疑。

　　2.3媒体报道央行紧急抽查房地产企业资金状况

　　主要内容及点评：

　　上周一有媒体报道央行上海分行四月初下发了名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》,并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查,目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应,掌握房地产开发企业资金情况”。一位大行上海分行信贷人士估计，下一步还会有调控,目前是摸底,看看房企的承受能力如何,以把握节奏和力度,防止用药过猛。

　　随后央行相关人士在接受上证报记者询问时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。据悉，近期央行上海总部对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况正进行调研，但目前只在地方分行层面进行，并没有在总行、以及所有分行层面调研。监管部门对于银行某项业务进行调研是日常工作类型之一，目前也没有进一步严控房贷的迹象。

　　从去年9.27房贷新政策颁布以来，银行对地产商的贷款审核就已经非常严格了。

　　今年一季度随着央行从紧货币政策执行和房地产市场成交萎缩导致银行对相关放贷风险意识的增强，房地产已经被部分银行列入了非优先支持行业。一季度货币信贷总体情况初步达到了从紧货币政策的调控要求，而房地产宏观调控政策也取得了一定成效，房地产泡沫有所减小，监管层方面没理由进一步收紧开发商已经崩得很紧的资金链。

　　2.4关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

　　主要内容及点评：

　　近日，国家税务总局公布了“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴。并明确了相关项目预缴区间，非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3%。

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