主要大中城市成交量回落 市场回暖待确认

　　2.5央行欲择机推出房地产投资信托基金产品主要内容及点评：

　　央行在4月10日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，要加快金融市场产品创新，丰富我国金融市场的产品体系，择机推出房地产投资信托基金(reits)产品。在国际上，reits是房地产开发商最主要的资金来源。事实上，它也是近年来中国房地产金融创新的热点议题。去年11月，上交所有关人士曾透露，内地reits最早将于2008年下半年在上交所挂牌。reits的推出相信能给国内房地产商的融资困境带来彻底改观，但预计大规模开展房产信托基金仍需几年时间。

　　三、近两周楼市成交情况回顾

　　3.1北京：价格上涨，成交量出现回落端

　　供应情况：4月份前两周住宅(期房)可售面积分别为987.35、1000万平米,近二周有所上升，总体上保持稳定态势，在980-1000万平米之间波动。

　　销量情况：4月份前两周的销售面积13.92、14万平米，与3月份最后两周相比，出现了回落。

　　成交价格：内城区价格连续两周上涨，从3月底的18022元/平米涨至最近一周24294元/平米的水平，并带动了整体均价的上涨；外城区价格近两周也出现了上涨最近两周的价格分别为18316元/平米、14840元/平米；近郊价格有所上升，近两周的价格分别为8688元/平米、11466元/平米；远郊价格较为平稳，基本上稳定在6500元/平米的水平。

　　销量与去年同期比较：2008年1-3月，期房销售量与去年同期相比，下降幅度较大，同比分别下降44.44%、55.3%、48%，1-3月整体同比下降48%。

　　综合点评：我们在上一期双周刊提出，北京市场在3月份成交量有所上升，但由于2月份是传统的交易淡季，所以不能据此确认市场已经回暖，从4月份前两周的数据来看，北京虽然出现了价格上涨的情况，但楼市成交量出现了回落，并且3月份同比下降情况仍然十分严重，市场是否回暖仍需等待，市场仍处于调整之中。

　　3.2上海：成交价格大幅上扬，成交量出现回落

　　供应情况：4月份住宅可售量继续增加，最近一周住宅供应量上升到了550万平米的水平，但新增住宅中豪宅比例仍然较大，套均面积达133.4平米。

　　销量情况：4月份，住宅成交面积出现回落，最近两周的周成交量约25万平米。

　　成交价格：3月份，全市均价重新回到8000元/平米以上的水平，最近两周，更是大幅上扬，分别达到9846元/平米、10373元/平米。主要原因是内环价格大幅上涨，拉高了全市整体均价。4.7-4.13日，内环价格达29820元/平米，逼近3万关口。

　　销量与去年同期比较：2008年1-3月，上海销售量与去年同期相比，除2月份同比下降24.3%外，1、3月份均下降不到10%，1-3月整体销量同比下降12%，情况好于其它一线城市。

　　综合点评：08年以来，上海楼市的统计情况好于其它一线城市，被认为是受调控影响最小的城市，但近期关于楼盘成交合同高撤销率的报道，使各方对上海楼市“独善其身”的表现产生了质疑。我们认为，成交合同高撤销率确实不正常，存在制造楼市热销的嫌疑，也是开发商为保留房源而对抗政策的常用手段，上海楼市的表现，有待继续观察。

　　3.3深圳：价格在下降过程中出现反复，成交依旧冷清

　　供应情况：3.31-4.6日，仅有1个楼盘入市，新增276套/1.73万平方；4.7-4.13日，有两个新盘入市，新增7500套/5.79万平方米，有所增加，但总体上新增供应仍然很少。

　　成交情况：3.31-4.6日，商品住宅成交总套数为591套，环比下降33.14%；成交面积为5.26万平方米，环比下降38.87%。4.7-4.13日，商品住宅成交总套数为594套，成交面积为5.11万平方米。

　　价格情况：3.31-4.6日，成交均价12189元/平方米；4.7-4.13日，成交均价为13672元/平方米，环比上涨12.17%。

　　与去年同期相比：根据深圳房地产信息网上的数据，深圳3月份的房价为13618元/平米，环比下降16.5%，已接近去年同期水平，但销量依旧下滑严重，同比下降48.77%，1-3月整体销量同比下降70.7%。

　　综合点评：从深圳销售情况来看，3月份销量上升的趋势在4月份并未得到延续，而是出现了回落，而1-3月份整体销量与去年同期相比，萎缩严重，深圳市场目前仍然不容乐观。

　　3.4广州：成交量有所上升，价格趋于稳定

　　供应及销量情况：3月份商品住宅销售面积37.77万平米，较2月份有所上升。

　　成交价格：3月份，广州住宅价格为9316元/平米，与2月份的9303元/平米基本持平，价格趋于稳定。

　　综合点评：广州市场成交量上升，价格趋于稳定，初步显示市场有企稳迹象。

　　3.5天津：成交量出现回落，价格趋于平稳

　　销量情况：3.31-4.6日，商品住宅成交套数为968套，成交面积为9.75万平方米，环比下降30.16%和30.8%；4.7-4.13日，商品住宅成交套数为1012套，成交面积为10.72万平方米，环比增幅4.55%和9.92%。

　　价格情况：3.31-4.6日，成交价格达6803元/平方米，环比下降3.45%；4.7-4.13日，商品住宅成交价格为6785元/平米，环比下降0.26%。

　　综合点评：4月份前两周，天津商品住宅销量同样出现了回落，但价格基本稳定，总体情况仍然较为乐观。

　　3.6杭州：成交量与价格均小幅下跌

　　销量情况：3.31-4.6日，杭州市八大城区商品住宅共成交359套，环比下降39.7%；成交面积为3.83万平方米，环比跌幅为42%；4.7-4.13日，商品住宅共成交447套，成交面积为4.74万平方米。

　　销售价格：3.31-4.6日，住宅均价为14351元/平方米；4.7-4.13日，住宅均价为12413元/平方米。

　　综合点评：3.24-3.30日，因几大优质新盘入市，销量大幅上升，但4月初，销量出现了回落。价格方面，整体也出现了下跌现象，但杭州楼市仍不断有高价楼盘成交，3.31-4.6日这一周，之江开发区阳明谷卖出一套高档别墅，成交均价为73425元/平方米，总成交(行情 论坛)金额达到2530万元，拉升了该区的成交均价。总体来看，杭州楼市成交量仍然没有放大，维持调整状态。

　　3.7武汉：价涨量跌，市场依旧低迷

　　销量情况：3.31-4.6日，商品房成交套数581套，环比下降40.41%；成交面积为5.59万平方米，环比下降49.6%；4.7-4.13日，商品房成交1065套；成交面积为9.08万平方米。

　　成交价格：3.31-4.6日，商品房成交均价为5750元/平方米，环比上涨11.28%；4.7-4.13日，商品房成交均价为5628元/平方米。

　　综合点评：4月前两周，武汉楼市成交价格出现了大幅上涨，主要是市场成交结构变化所致，而成交量出现了回落现象，总体来看，武汉楼市仍旧低迷，观望气氛依旧浓厚。

　　3.8重庆：3月量升价稳，市场运行平稳

　　销量情况：3.31-4.6日，成交商品房1967套，较上周减少207套，环比降幅为9.55%；成交面积18.25万平方米，较上周减少1.88万平方米，环比降幅为9.34%。

　　4.7-4.13日，成交商品房2620套，较上周增加659套，环比增幅为33.61%，成交面积24.52万平方米，较上周增加6.27万平方米，环比增幅为34.36%。

　　价格情况：3.31-4.6日，商品房成交均价为4239元/平方米，与上周相比每平方米下降了78元，环比跌幅为1.81%；4.7-4.13日，成交均价为4040元/平方米，与上周相比每平方米下降了199元，环比跌幅为4.69%。

　　综合点评：3月份，主城区批准商品住房预售面积102.47万平方米，实际销售面积82.78万平方米，较二月份环比上升53.39%。商品住房建筑面积成交均价3797元/平方米(套内均价4579元/平方米)，较1月份上涨2.79%，较2月份下降3.04%。

　　总体来看，交易量开始回升，价格基本稳定，市场运行平稳。

　　四、上市公司动态

　　4.1 保利地产(行情 股吧):一季度净利润增长253%，预计上半年业绩翻番

　　公司一季度实现营业收入11.6亿元，同比增长90%，净利润2.8亿元，同比增长253%。每股收益0.11元，略高于我们的预期。公司净利润增幅远大于营业收入的主要原因是报告期内营业外收入的巨幅增长，营业外收入的增加是因为企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的营业外收入。

　　公司目前共有在建拟建项目59个，规划总面积2241万平米。一季度新开工面积113万平方米，比去年同期增长193%，完成08年度经营计划的18%。实现房地产销售面积36万平方米，销售金额25.9亿元，同比分别增长17%和9%，完成公司08年度经营计划的11%。1-3月份公司在建面积640万平米，比上年同期增长96%。

　　报告期内，尽管房地产市场比较低迷，但是公司并未停止土地扩张的步伐，一季度新拓展项目6个，增加建筑面积255万平米。其中天津100万平米，成都63万平米。

　　为此付出的地价达28亿元，其中上海和长春的新增项目约9.3亿元地价还在支付当中，其余已付清。

　　预计公司今年上半年净利润同比增长100%以上，主要原因是公司1-6月的结算收入增加。我们预计公司08、09年每股收益分别为1.18元和1.89元，对应动态市盈率是16倍和10倍，维持“推荐”评级。

　　4.2招商地产：远期外汇交易持仓合约浮亏导致一季度业绩下滑

　　招商地产公布的一季度季报显示：一季度实现营业收入5.63亿元，同比增长47%，营业利润6424万元，同比减少8.14%，归属于母公司的净利润3696万元，同比减少42%，摊薄后每股收益为0.04元。

　　由于人民币加速升值的影响，公司远期外汇交易持仓合约浮动亏损迅速增加，从期初亏损92.4万元大幅增加到期末亏损7653万元，并对盈利产生了重要影响。虽然远期合约出现了浮亏，但外币借款也取得了人民币升值收益。公司07年底外币借款为5000万美元，08年2月20日又公告通过瑞嘉实业向大股东借款3亿美元。初步估计汇兑收益近1亿元，部分体现在外币报表折算差额(6770万元)，借款部分的利息通过资本化体现在存货中。公允价值变动只是暂时影响公司的账面利润，对公司的实际收益并无多大影响，投资者应该客观看待这个问题。

　　预计公司08年、09年分别实现净利润19.58亿元、28.22亿元，不考虑增发因素，08年每股收益为2.32元，09年每股收益为3.34元，维持“推荐”评级。

　　4.3深长城(行情论坛)：年报业绩大增、季报预计亏损

　　深长城07年共实现营业收入10.8亿元，净利润2亿元，较上年分别增长30%和281%，每股收益0.84元，符合市场前期预期。公司净利润增长大幅超过营业收入主要源于出售金融资产(深振业和深天健(行情论坛)的股票)获利。

　　2007年，公司在建项目6个，开发总面积67万平方米，新开工面积27万平方米，竣工面积15万平方米，是历年来开发规模最大的一年。销售方面，全年完成房地产销售面积18万平方米，结转面积16万平方米，实现商品房销售收入7.2亿元，同比增长92%，占公司总营业收入70%，房地产开发主业地位进一步突出。公司主营收入约46%来自于成都，约39%来自广东，约15%来自大连。土地储备方面，公司07年新增大连瓦房店50#及51#地块，建面12万米；取得惠州数码园项目，建面41万平米。目前公司的土地储备已达到250万平米，能基本满足未来三～五年的开发需求。

　　2008年，公司房地产开发计划投资18.2亿元，其中土储计划投资3.8亿元，房地产开工与在建面积计划达到131万平米，竣工面积达到48万平米。08年是公司在售项目最多、销售任务最重的一年，公司将把销售作为全年工作的重中之中。

　　公司08年一季度预计亏损1400万元，原因是报告期没有房地产项目结算，07年一季度公司因为同样原因也出现了1000万的亏损。我们预计公司08和09年每股收益分别为1.13元和1.49元，维持谨慎推荐的投资评级。

　　4.4中航地产：加强商业地产开发力度，实施稳健经营战略

　　公司2007年实现营业收入22.6亿元，同比增长56%，实现净利润1.5亿元，同比增长108.66%，扣除非经常性损益后的净利润是1.44亿元，摊薄后每股收益0.68元，基本符合我们此前的预期。

　　公司力争成为以房地产开发业务为龙头，以酒店、物业管理为两翼的房地产综合开发商，远期目标是成为国内一流的商业地产投资开发商。我们认为这种战略能使公司平稳快速增长，但难以获得超常规发展，是一种稳健的经营战略。公司表示将在08年积极推进定向增发工作，多渠道融资解决资金压力。此外，公司将择机将大股东的部分资产注入，我们预计，未来两年内，大股东可注入的资产约50万平米。

　　公司目前220万平米的土地储备中，酒店、办公及商业项目占比约46%。大量的商业物业开发对公司的资金及招商运营能力要求非常高，因此公司未来几年的资金压力较大，投资回报率可能相对较低。

　　假设08年剥离自行车业务，但不考虑资产注入，基于现有项目，根据我们的测算，公司2008-2009年的净利润分别为2.05亿元、2.75亿元，每股收益分别为0.902元、1.236元，给予公司08年20倍的市盈率，合理股价为18.04元，给予公司“推荐”评级。
。

此信息共有3页  第1页  第2页  第3页