“出来混 迟早要还”　○八楼市进入“还债”年

    2008的楼市，大家都把不准脉。谁也说不好这一年的房地产将会是什么样的走势。连年的调控在奥运年似乎终于见到了效果。地产江湖中的各种角色，终于进入了一个“还债”的年份。有得有失、有欠有还，套用《无间道2》的一句话：“出来混，迟早都要还的”。

　　此之前，房价一路飙升，贷款大规模发放，各地“地王”频现，房产中介扛着“越大越美丽”的大旗高歌猛进。但是2007年末，随着观望气氛与“拐点之争”愈演愈烈，所有人都能感觉到，日子不好过了，其中一些角色，就到了该还债的时候了。

　　一、保障性住房是政府主管部门在“还债”

　　两限房、廉租房、经济适用房，中低收入家庭的居住困难似乎终于可以得到解决了。但是，如果早一些推出并且能够严格执行的话，那么恐怕就不会出现那些开着奔驰买经济适用房的人了。

　　早在八年前，国务院就要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系，但廉租房建设长期没有引起地方政府重视。不过在去年末今年初，保障性住房的建设与监管受到了重视，建设部刚刚从住房与房地产业司分出一个新的部门——住房保障与公积金监督管理司，也许可以被视为标志之一。

　　其实无论是从解决中低收入家庭居住困难的角度，还是平抑房价的角度，保障性住房早就应该为之，在一些一线城市，甚至有8、9年都未曾建设过保障性住房的现象，说白了，行政主管部门当年的本不适应市场的做法以及过多依赖房地产起到经济拉动作用的方法，在经受了一次次的教训之后终于回归到了标本兼治。行政主管部门开始为当年的错误买单，为当年的失误“还债”，让房地产尽可能的向平民化回流，而不是在豪宅话的路上越走越远。就如我爱我家的胡景晖所说，未来相当一段时期的房地产，应该是新建商品房、保障性住房与二手房三足鼎立的局面。

　　二、“拐点”隐现是开发商在“还债”

　　买房送奥迪、开发商降价表孝心，楼盘变更案名变相降价......不管整体形势怎么样，终究是有人走出了“降价”这一步，万科的王石(王石博客,王石资讯,王石说吧)也表达了近期不买房的观点。“拐点”之争四起，楼市蓬勃发展以来最大规模的观望潮让很多地产开发商有些着急。降价的话害怕局面一发不可收拾，怕“买涨不买跌”的魔咒在自己身上显现，但是不降价的话，销售报表实在难看。

　　调控一轮紧似一轮，开发商也都明白问题的严重性。作为商人，追逐利润是理所当然的，但是所谓的“责任地产”似乎没有起到真正的实效，利润节节高，很多地产开发商却忽视了房产的“生活必需消费品”属性，总是力求把自己的项目包装成投资人最喜欢的那一类型，夸张的表现自己的投资回报率，更多的腔调了房产的“投资品”属性。所以在相当程度上，一些开发商是透支了房产未来的升值空间、透支了未来的利润。当一切都在回归理性的时候，那一部分过度透支的开发商，就到了该“还债”的时候了。

　　三、行业洗牌是地产中介商在“还债”

　　从深圳的中天事件、以及创辉租售关店，到北京的信一天退市、中大恒基缩减，都在准确的告诉业界一个信息——在这一轮萧条期当中，洗牌将不可避免。

　　市面好的时候，“越大越美丽”就是行业发展的指引性口号。作为一个劳动密集型行业，“人海战术”将被充分演绎。铺面越多，所谓的“口碑”和所谓的“信任度”就越高，总体的成本还会被摊薄到每一家店面，捕捉到的业务机会就更多。

　　但是有些经营者只是关注到了“大”了之后的“美丽”，却没有注意到本身管理体系的不完善，内部管理机制与体制的不健全，结果仓促的走上了“大而强”的“美丽”路径。行情看好房价看涨，那么可以借助于客户的预付款而得到免费的融资渠道，通过这些沉淀资金继续自己的“美丽”。可一旦风波来袭资金连断裂，差一些的就只能跑路了事，好一些的怕是也要痛苦很长一阵。尚未规范的行业与尚未成年的“少年中介业”，在2007—2008的岁末年初，开始了痛苦的“还债”之路。

　　四、连续加息是金融机构在“还债”

　　截至2007年11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元，比起2006年翻了四倍。这一规模怕是只能用爆炸一词来形容才算恰当。正是在这段时间，商业银行纷纷加大了房贷的营销力度，市场上各种房贷按揭产品的火拼愈演愈烈。到了2007的年底，干脆就用尽了全年的信贷额度，很多地方都出现了银行无贷可放的局面。

　　银行业也在透支未来，虽然房贷总规模受到了房价窜升的影响，但是在物价飞涨、通货膨胀形势不容乐观的今天，追求房贷所带来的利润，让银行也尝到了苦果，货币信贷从之前的“适度从紧”变为“从紧”，商业银行在2008年对于房贷形式都不敢有些许乐观。当然，对于银行业这也未尝不是一件好事，银行需要在更多的中间业务上发挥能量，这也是应对外资银行挑战所必须具备的。

　　连续加息以及信贷紧缩，让各家商业银行重新审视今年的信贷任务该如何来完成。从这一角度来讲，银行业也开始了自己在2008年的“还债”之路。