房屋租赁问答

    1、房屋租赁的含义是什么？

    答：是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。

    2、房屋租赁的法律特征是什么？

    答：（1）房屋所有权与使用权的分离。（2）出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人。（3）出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。（4）租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。（5）租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。

    3、租房前应当了解哪些情况？

    答：（1）出租人是否有权出租住房，要看其产权证。（2）该住房是否有合法的出租文件，即《房屋租赁许可证》。（3）查看房屋的实际使用条件与状况。

    4、个人在承租房屋时，如何防范租房陷进？

    答：（1）看出租房的产权证；（2）验看出租人的身份证是否与产权证一致；（3）签订合同后，办理登记备案手续。

    5、哪些房屋不能出租？

    答：根据《城市房屋租赁管理办法》，下列房屋不能出租：

    （1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法行为的；（6）不符合安全标准的；（7）房屋已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    6、房屋租金由哪些部分构成？

    答：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

    7、承租人是否能改变房屋用途？

    答：承租人需改变合同约定的用途的，应当事先征得出租人同意。还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面的同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”

    8、房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担？

    答：承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用，由承租人承担；但租赁合同另有约定的，从其约定。物业管理费用，由房屋所有权人承担，另有约定的，从其约定。

    房屋租赁合同

    9、签订房屋租赁合同需要注意哪些事项？

    答：（1）审查主体资格；（2）房屋租赁的当事人应当订阅书面合同。（3）就办理登记备案手续。（4）对出租人提前收回房屋、承租人提前退租、续租以及其他影响租期的事项作出详细约定。

    10、房屋租赁合同应当包括哪些基本内容？

    答：（1）当事人双方的基本状况。（2）房屋的概况。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租赁期限。（6）租金数额、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和维修责任。（8）房屋返还时的状态。（9）转租的约定。（10）违约的情形以及违约金的标准或计算方法。（11）争议的解决方式。（12）合同的生效。另此，还要以约定添附物的处理、变更、解除合同的条件、送达与通知等。

    公房租赁

    11、什么是公房租赁？

    答：是指公房所有人或管理人将国家所有或集体所有房屋交给承租人使用，承租人交付租金的法律行为。

    私房租赁

    12、私有房屋出租人应当具备哪些条件？

    答：出租私有房屋必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。出租人必须是房屋所有人。共同有房屋出租的，须提交共有人同意出租的证明书或委托书。产权不清、违章搭建或危险房屋、门窗不全缺乏安全设施、卫生条件差、出租人无合法资格或无管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接将私有房屋出租全外国或港澳地区驻本市机构，必须由市房管机关指定的部门办理代理租赁手续。

    13、私房出租应办理哪些手续？

    答：（1）业主或代理人首先向公安派出所提交私房出租申请及产权证明、承租协议、治安承包协议书，公安派出所审核批准的，发给《私房出租安全许可证》后，到房屋所在地的房屋管理部门办理出租登记手续，颁发《私房出租许可证》。

    凡未办理出租登记手续，无《私房出租安全许可证》和《私房出租许可证》出租私房的，一律视为违法出租，依法予以取缔。

    14、私房出租人有哪些义务？

    答：（1）负责查验承租人的合法身份证明及育龄人员计生证明；（2）填写《私房出租登记本》并在24小时内向所在地公安派出所或外来人口管理办公室。（3）督促、带领承租人于3日内到公安派出所或外来流动人口管理办公室办理申报暂住手续，承租人离开时，申报注销；（4）负责对承租人进行法制宣传，发现承租人有违法行为及时向有关部门报告。此外，房屋租赁人要缴纳税费，有：（1）合同印花税，出租双方各按合同金额的0.1%缴纳；（2）营业税及附加税、房产税、个人所得税，由出租人按租金的收5%交纳。（3）租赁合同备案费，100元/件。
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