上海房产交易强征差额20%的个税 北京或受到波及

  5月24日，上海卢湾区房地产交易中心贴示“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”（ 沪地税所二[2007]16号），文件要求二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳；今后想以没有购房发票为由规避20%个税的可能性变的很小了，因为契税发票都是可以查的到的，而其他区县也会相继实施。

　　此前，上海个税征收的情况与北京相似，即：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。对于这两种方式，纳税者可以自行选择较低的方式；而由于近两年房价涨幅较大，按照总价的1%缴纳的方式，其成本一般比按差额20%的方式低，据“链家地产”权证过户部门统计的数据显示，去年个税实施至今，在实际的操作中，90%以上的交易都会按照总价1%的方式来缴纳。

　　强征差额20%个税将引起市场四个变化

　　“链家地产”市场研发中心认为，强制征收20%的个税，对于交易双方的心理、交易价格、成交量肯定会产生一定的影响。具体表现在以下四个方面。

　　首先，交易双方博弈将再度形成。由于此前个税一般按总价的1%缴纳，如果按差额的20%征收，将会增加交易成本，而增加的成本必须有一方承担，这样交易双方心理博弈肯定又会形成，这在一定程度上会阻碍交易的顺畅进行。

　　其次，短期内交易量会受到一定冲击，长远来看，交易量不会受到影响。由于交易成本的增加，买卖双方交易意愿有所下降，短期内客户量、房源量都会出现回落，从而导致交易量出现下降；不过，从长远来看，交易双方会逐步接受新政策，市场会像消化营业税、土地增值税的影响一样，消化个税强征20%的影响。

　　第三，税费转嫁将抬高房价。在卖方市场上，个税强征20%所多出的成本转嫁到房价上的可能性极大，在一定程度上将会抬高房价。

　　以具体交易为例，2003年，赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅，商品建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平米，当时购房价格为6500元/平米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20万，其余的45万通过银行贷款。如果现在赵先生想将这套房产通过“链家地产”以9000元/平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元。

　　如果凭证齐全，按差额的20%征收，个税税额为19995元；

　　如果按总价的1%征收，税额仅为9000元（900000*1%），比按差额的20%征收少了10995元。

　　第四，资金从股市回流到楼市将受到一定的抑制。5月18日，央行加息后，利空消息并没有促使股市立即下滑，不过近期股市已经出现震荡回调的趋势，获利资金从股市回流至楼市可能性增大，而个税强征20%对楼市投资者而言却是利空消息，投资收益下降，从而使进入楼市意愿又会下降。

　　北京如果实施，实际操作可能会遭受瓶颈

　　截止5月25日，虽然北京市还没有关于个税强征20%的消息，但是，“链家地产”副总经理金育松认为，这种政策的区域传递效应也不可忽视，北京亦或会受到波及。同时，“链家地产”副总经理金育松认为，对于当前上海、杭州等地的个税按照差额的20%征收，取消按照成交额的1%缴纳方式，应该说这是加强税费政策执行的一个体现，而像个税具体的操作实施也可能与区域有关，并不一定所有的城市都会按照上海、杭州等模式来操作，从国家层面搞一刀切的可能性也较小，而是地方政府自身有一个具体的决定权利。

　　因为如果全部按照差额的20%来征收，其首要的一个前提是需要提供购房原值，上海目前的操作是不能提供购房原值的，各区交易中心也必须通过查询该套房屋上次交易的契税征管档案，查询到房屋原值。这就意味着必须要有一个完备的契税查询系统来支撑能够证明购房原值的途径，否则该政策很难得到真正的落实。

　　而如果北京也将实施上海、杭州那样的个税征收方式，取消核定征收，均按照差额的20%征收，那么必须要有确保能够实施的相关税费查询系统，这将会是真正实施的一个关键，也会是真正实施过程中碰到的一个瓶颈。

　　最后，“链家地产”提醒消费者，对于已经签订买卖合同且符合交税条件的，应该在第一时间内交税，避免政策风险。