警惕写字楼“售后包租”的陷阱

A房产公司在兜售其新建成的某地市某地段写字楼时，打出了“售后包租”的字样，允诺凡是向该公司购买写字楼的客户，均可以与其推荐的中介经营商B公司签订“包租”协议，由B公司向购房者租下已购买的写字楼，租赁期为10年，每年支付租金为购房总价的8%。2005年3月，张先生向A房地产公司购买了该新建写字楼的一整层，张先生又依据A房产公司的“包租”承诺，与B公司签订“租赁协议”一份。开始一年，各方均按合同约定履行。但第二年开始，B公司不按约定支付租金，B公司的答复为，由于写字楼经营状况不甚良好，资金周转发生问题，因此暂无能力继续支付租金。张先生又致电A房产公司，要求其履行“包租”的承诺，A房产公司辩解说，双方仅存在房屋买卖关系，其与B公司之间的纠纷与A公司无关。最后B公司因经营不善，停业破产，张先生虽提起诉讼亦已无用。10年包租转眼成为泡影，张先生追悔默及。
浙江星韬律师事务所解答：
依据《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。本案中，A房产公司虽然采用了包租的方式，但是其出售的是已建成的写字楼，而非未竣工商品房，而且出面进行包租的也非A房产公司本身，而是由第三方B经营公司出面进行。因此，A房产公司可以说是钻了法律的空子，其并未明显违反我国房地产相关法律规定，所以张先生不能利用法律去约束A房产公司来挽回自己的损失。而另一方面，作为第三方的经营者，其经营状况是否能稳定持续，对投资者来说，可能是未知或者不确定的，因此，看似毫无风险收益回报丰厚的形式往往蕴涵着非常大的经济风险，本案中的张先生就是因为B公司无能力继续支付租金而蒙受了巨额的损失。
因此，律师特针对 “售后包租”貌似无风险高回报的售房方式，向广大投资者提出如下建议：
1.面对“售后包租”的广告，必须谨慎面对，不能由于表面的高收益低风险而忽略了其内在的真正的风险因素。由于此类方式最终能够兑现承诺的开发商少之又少，因此，不建议投资者采用此类方式购房投资，尤其注意不能采用此类方式购买非竣工商品房，那是违法行为，很容易蒙受不必要的损失。
2.假如在仔细调查过房产公司以及经营者即承租方的经营能力，认为其有实力履行其“包租”承诺而决定采用该方式购房的，建议在与第三方签订租赁协议时，必须在协议中由著名担保公司承担担保责任。这样一旦由于经营公司经营不善导致租金无法按时支付的，投资者还能避免该损失的发生。
3.假如包租的租赁方是由房产公司本身出面进行的，不建议投资者购买，理由是房开商往往在经营完相关房产项目、获得其必要资金之后，就会转投他业或者将资金用作他用，而且其经营能力亦受到质疑，如由其自身与购房者签订包租协议的，其履行多年包租并给付租金的可能是非常低的。