专家指导:租赁合同未到期　出租人能否售房

2003年5月6日，张先生与王女士签订《上海市房屋租赁合同》，约定张先生将其所有的位于本市闵行区东兰路的一套住房出租给王女士居住，建筑面积132平方米，租赁期限自2003年5月6日至2006年5月6日止；第一年月租金人民币3000元，以后每年月租金递增10%。签约后，张先生及王女士按约履行了合同。2005年3月1日，张先生向王女士发出《征询函》，表明其决定以不低于110万元的价格出售该房屋，若王女士愿意购买，请与张先生联系；若王女士放弃优先购买权，则请书面回复。3月5日，王女士书面表示，不购买该房屋。3月15日，在王女士在家时，张先生带李先生来看房。之后，张先生将该房屋出售给李先生，并将房屋产权过户给了李先生。后来王女士得知，张先生与李先生在《上海市房地产买卖合同》中约定，该房屋价款为人民币112万元。若李先生于签定合同后一周内付清全款，则以价款人民币105万元出售，并由张先生承担房屋交易所有税费。最后李先生筹钱一次性付款，以102万元购得该房屋。王女士问，其是否可以优先购买权为由，主张确认张先生与李先生的房屋买卖行为无效？其租赁合同没有登记备案，是否会有影响？其是否可以直接要求以同等条件购买该房屋，并取得产权证？  

　　律师看法  

　　《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。  

　　本案中的出租人张先生在出卖租赁房屋前，虽然向王女士履行了通知义务，并给予以合理期限，王女士书面表示放弃优先购买权，但是张先生并未将一次性付款房屋售价为102万元以及其承担房屋交易所有税费的优惠条件告知王女士。因此张先生给予王女士和李先生的购房条件不是同等条件。王女士可以以要求享有同等条件下的优先购买权为由，主张张先生与李先生的房屋买卖行为无效。  

　　至于租赁合同登记备案，租赁合同登记备案的目的是对不特定的第三人起到公示作用。对于买房人来说，这意味着如果知道所买房屋中存在租赁关系的，只有在承租人放弃了同等条件下的优先购买权后，才能实现其买房目的。承租人的优先购买权是法律所赋予的，在其明确表示放弃行使该权利前，任何人不得侵犯。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。该“第三人”应指善意第三人。本案李先生在购买时看过房，因此对于该房屋存在租赁关系是明知的，其不属于善意第三人。  

　　至于王女士是否可以在要求确认张先生与李先生的房屋买卖行为无效情况下，直接要求以同等条件购买该房屋，并取得产权证，我国法律对此并未明确规定。通常情况下，由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁房屋的买卖合同无效，确认承租人有优先购买权，然后由承租人另行向人民法院起诉要求出租人将租赁房屋以同等条件出售给自己。但为避免讼累，切实有效地保护承租人的合法权益，我市第一中级人民法院曾有过判例，在宣告出租人与第三人的房屋买卖行为无效的情况下，确定承租人与出租人在同等条件下成立租赁房屋买卖关系。