房屋出租的16个问题

     1问：如何办理房屋租赁登记备案？
答：房屋租赁双方达成协议并签定书面合同后，到房屋主管部门办理租赁备案手续。办理房屋登记备案手续时需交验以下证明和文件：
1）书面租赁合同；2）房屋所有权证；3）《房屋租赁证》或《临时房屋租赁证》；4）当事人双方合法证件；5）依照法律、法规、规章规定的其他有关证明证件（个人私房出租办理房屋登记备案手续时需交纳以下费用：A、出租房屋一年以上的，按年租金额2%交纳，由双方各负担一半；B、出租房屋一年以下的，按实收租金额2%交纳，由双方各负担一半）。
2问：已出租房屋出现变化，是否需要办理《房屋租赁证》的变更手续？
答：房屋出租后因出租房屋出现变化需要变更《房屋租赁证》已核准的内容或其他项目时，应当及时向发证主管部门申办变更登记手续。
3问：申领《房屋租赁证》应提交哪些有关证明文件和材料？
答：须提交以下文件和证明材料：1）房屋出租申请书；2）房屋产权证明或批准建房的合法文件和证明材料；3）出租人是个人的应提交房主的居民身份证、出租人是单位的应提交单位法人资格证明、单位不是法人的应提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明；
4）出租共有房屋的应提交其他共有人同意出租的证明或委托书；5）出租委托代管房屋的应提交委托代管人授权出租的证明及委托代理人的身份证明；6）涉外的房屋须有公安部门的批准书；7）依照法律、法规、规章规定应当提交的其他有关文件和证明。
4问：房屋出租者在房屋出租前应如何向市房屋主管部门提出申请？
答：凡在北京市出租房屋的应向所在区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请；属于涉外出租房屋的则向北京市房地局提出申请。经房屋主管部门审核符合规定的，发给北京市房地局统一印制的《房屋租赁证》加盖"涉外"印章；属于临时房屋的，发给《临时房屋租赁证》。
5问：北京市的出租房屋应该遵守什么样的基本规定？
答：根据北京市房地局颁发的《关于在全市范围实行房屋租赁制度及加强租赁登记备案工作的通知》《京房地房字[1997]259号》的规定、凡北京市范围内的房屋租赁实行〈房屋租赁证〉制度。与此同时，北京市还将进一步加强租赁登记备案工作。
6问：什么样的房屋不能出租？
答 ：凡有下列情形之一的房屋不得出租：
1）没有房屋所有权合法凭证的；2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）权属有争议的；5）属于违法建筑的；6）不符合安全标准的；7）已经抵押未经抵押人同意的；8）不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定的；9）依照法律、法规、规章规定不得出租的其他房屋。
7问：如果房屋出租人出租房屋时没有按照规定办理出租房屋必办的手续是否会受到处罚？
答：凡违反〈关于在全市范围实行房屋租赁制度及加强租赁登记备案工作的通知〉的规定，或伪造、涂改〈房屋租赁证〉，以及不按期申报领取〈房屋租赁证〉的行为，均按照〈城市房屋租赁管理办法〉及其他有关规定予以处罚。
8问：出租人在房屋租赁期间，应履行哪些责任？
答：出租人在租赁期限内，应当承担以下的义务：1）出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能近期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；2）出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
9问：承租人在租赁期限内，能否将承租的房屋再出租给别人？
答：承租人将承租的房屋再出租给别人，这应属于房屋的转租。在征得出租人同意的情况下，才可以转租。同时，在办理房屋转租时，应注意以下几点：1）房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；3）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
10问：对于落实私房政策中带户返还产权的房屋并以政府规定租金标准向居民出租的私有房屋，其营业税应如何征收？
答：对于带户返还的私有房屋按照政府规定租金标准出租的私有房屋，其营业税暂免。
11问：目前私有房屋出租的营业税应为多少？
答：对于除带户返还按照政府定价出租的私有房屋外，其余所有的私房出租时其营业税目前都按照3%标准执行。
12问：在2001年1月1日后，出租的居民住房，按照房产税的12%交纳，现在应如何处理？
答：对于在2001年1月1日后，个人按照市场价格出租的居民住房，房产税已按照12%征收的税款，可以按照规定抵扣下一期征收房产税或者将其差价部分退还给出租人。
13问：哪四种情况的已购公房不得上市出租？
答：一是以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的；二是已经被列入拆迁范围并已冻结户口的；三是擅自改变房屋使用性质的；四是法律、法规以及建设部、市人民政府规定的其他不得出租的情形。除上述4种条件下，在遵循自愿、公平和等价有偿的原则下，凡已取得房屋所有权证；或者所有权共有权证、身份证和租赁合同等有关资料到房地产管理部门申请、办理租赁备案、领取〈房屋租赁许可证〉并持〈房屋租赁许可证〉到当地派出所办理〈房屋租赁安全合格证〉及出租房屋标牌。如果承租人是外埠人员，还须到派出所办理"进京暂住证"。
14问：按照房改政策购买公有住房后，再以市场价格出租，是否还能按照房改政策购买公有住房？
答：不可以。如果按照房改政策购买公有住房后，按照市场价出租所购房屋后，不能再按照房改的优惠政策购买公有住房或者按照政府规定的价格承租公有住房。
15问：符合什么条件的已购公有住房才能上市出租？
答：按照规定，符合下列条件都可按照市场价格出租：1）已取得房屋所有权证；2）无本规定第三条所列的情形；3）所有权共有的房屋，已取得其他共有人的同意；4）已设定抵押的房屋，已取得抵押权人的同意。
16问：对于按照房改标准价格购买的公有住房能否出租？
答：按照房改标准价格购买的房屋，只拥有94%的产权，而剩余的4%的产权仍属于原单位所有，所以，如果要出租，首先需征得原产权单位同意后方可出租，同时应将房屋4%的所得收益上交给原产权单位。