从温总理报告看08年房地产政策落实

    总理温家宝５日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。温家宝说，总的指导原则是：

    1、坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。

    2、坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。

    3、坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

    今年要采取四项措施：

    一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。

    二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。

    三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

    四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。

   解析：

    这些精神基本上是对国六条、24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令的强化。回顾一下2007年下半年以来政府出台的房地产政策与文件：24号文件，其核心就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场；359号文件，其核心是加强对房地产银行信贷的管理。这个文件不仅全部重新恢复了121号文件的内容，也增加了新内容。如对住房的投资与消费的严格区分。投资需求由市场来解决，自住需求通过中小户型供应来解决。即提高了投资者进入房地产的市场准入标准。39号令，其核心是土地出让金缴纳管理；64号文件，重点放在从城市规划角度来调整房地产市场结构；还有，452号文件，是对359号文件的补充规定，明确了“第二套住房”的界定。其系列政策的执行，核心是“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”，在08年对房地产行业影响如下：

    1、引发房地产发展模式的改变

    359号文件，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定（即房贷新政加入许多新内容），如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。是政府通过对房地产市场全面的信贷管理政策，来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场从一个以投资者为主导的市场，回归成一个以自住为主导的住房民生的市场。

   2、打击投资，直接增加购房成本

    具体“利器”： 第二套住房的信贷管理办法。如，在房贷新政的规定中，购买第一套住房的居民，如果购买者资金不足需要向银行贷款时，商业银行通过以利率优惠等信贷优惠的方式帮助与鼓励他们进入房地产。购买者是进行房地产投资（现在几乎把购买第二套房就视为投资），《关于加强商业房地产信贷管理补充通知》规定：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。对第二套住房定义为：凡是从银行贷过款，银行的贷款人信息库就会显示其信息。还清贷款者或者已经卖掉原来贷过款的房子的，他们再买房都被视为“第二套房”。（杭州各商业银行已经从08年1月1日开始实行）。

    3、受美国次贷危机影响，商业银行将严格审查贷款人资料真实性

    由于美国次按危机，中央政府看到了个人按揭贷款信贷虚假问题的严重，同时各商业银行将严格审查贷款人资料真实性。

    在452号文件中，对个人住房消费信贷信息的真实性给出严格的规定：商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

    抑制不合理需求，防止房价过快上涨，这个“核心”能否实现，关键看政府“执行力”！