房屋养老金缴纳今起实施新规 杭州未出台细则

    作为用来保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新的物业维修基金，一直以来被称作是物业维修的“养老金”。而随着《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)今天起开始实施，房屋“养老金”的缴纳、管理、使用、监督有了更清晰的规定。

　　缴纳依据

　　与杭州现行规定相差不多

　　《办法》第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。

　　杭州市房管局有关负责人告诉记者，这样的规定与杭州现行规定相差不大。据了解，在杭州，物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。根据杭房局[2005]251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平方米(建筑面积，下同)35元，带电梯的多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米65元，排屋、别墅每平方米45元。按这个标准，记者以一套面积100平方米带电梯小高层的住房为例做了简单的计算，这套住房的维修资金缴存费用应为：100×65=6500元。

　　假设执行新规，就需要先知道目前住房的建安成本是多少，而这显然是比较难的。一位业内人士告诉记者，难度主要体现在房屋是框架结构还是砖混结构？是全框架结构还是简易墙？算不算地下室的成本？因此，每幢楼每个小区的建安成本都是不一样的。

　　而根据业内的普遍说法，目前杭州小高层的建安成本在1800元/平方米左右，高层在2500元/平方米左右。按照新规，100平方米的小高层须缴纳的维修资金为9000—14400元。由此推算，杭州目前的缴纳标准还是比较低的。

　　而据房管部门的负责人透露，杭州目前还没有出台新的细则。

　　共用部位

　　新规做了明确的界定

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《物权法》颁布实施后，对于共用部门、共用设施设备一直没有明确的界定。而《办法》就比较明确地界定了共用部分和共用设施设备，并采取了列举的方式来表达。

　　《办法》所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　《办法》所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　维修资金

　　如不缴纳不准收房

　　此外，《办法》还规定，商品住宅的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用的，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。