土地政策或决定房价走势

    关于2007年房价的走势，近来争论激烈。前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠再次抛出惊人观点：中国房价2008年或2009年将进入谷底。而渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡则认为，中国房产价格涨价是必然的。

　　笔者认为，土地供应量和土地价格将在某种程度上影响甚至决定着2007年的房价走势。2月10日，soho中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹在其公开发表的一篇文章中指出：土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米，均是当年销售面积的五分之一；2006年的数据是824万平方米，仅是当年销售面积的36%。

　　土地出让面积的不足不仅抑制了商品房供应量，更重要的是，它给人们心理上带来了一个商品房“供不应求”的未来预期，这种预期在某种程度上会刺激人们的投机心理。正如经济学大师卢卡斯所说：“人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。”

　　土地出让面积的减少，与我国近年来对土地供应的严格控制有着直接的关系。国土资源部提供的数据显示，1997年-2004年，我国在人口增长了7000万的同时，耕地减少了上亿亩。而确保16亿亩基本农田是保障国家粮食安全的不可穿越的“底线”。这就意味着，对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，且是硬性的，而且将会越来越严厉。

　　另一方面，开发商也在人为加剧土地供应不足的状况，他们最常见的招数就是囤积土地。土地供应量的直接减少和开发商人为制造的土地供应量的间接减少，不仅推动了房价的上涨，同时也推动了地价的上涨，而地价的上涨反过来对推动房价的上涨，如此，就形成了恶性循环，使房价难以走出上涨轨道。据《中国青年报》报道，仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元，上涨了好几倍。

　　在土地供应量不可能大幅增加的情况下，坚决对开发商囤积土地的做法进行打击，迫使其在规定的期限内完成竣工，是确保土地供应和商品房供应不紧缺的惟一有效途径。1月16日，国家税务总局发布通知，要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算土地增值税，是加大开发商囤地成本的一个狠招。但同时也应该认识到，如果仅此一招，开发商依然可能将相关成本转嫁到房价中，如此，房价可能涨得更快。实际上，囤地本来就是我国法律所明令禁止的，满两年未动工开发的土地，国家可以无偿收回。倘若严格执法，不会有任何一个开发商敢囤地！

　　因此，2007年的房价走势，很大程度上将由土地供应的数量和价格所决定，国家必须确保供应的土地及时得到开发，倘若做到这一点，住房的供应量将在现有基础上大幅增加，房市调控很快就能取得明显结果。否则，2007年的房价仍可能继续上涨。