二手房新政:五年之痒

“五成左右。”这是二手房交易征收五年之内房产转让5.6%营业税后中介机构量下降的比例。情况好点的是三成、四成。在经历去年两年内房产转让营业税政策的磨练以后，北京个个中介对目前的这种“萧条”显得平静很多。五年毕竟是个不短的时间，在这样一个绝对的卖方市场上，那些观望着的买家和卖家又能等多久？

新政伊始                        

“80%是二手房都是五年以内的房子，超过五年的基本上很少。”我爱我家房屋经纪公司副总经理胡景辉说。对于其他中介公司来说，情况基本如此。从链家地产市场部了解到的消息，五年以上的房子占据两到三成的比例。实践上，新的营业税政策绝大部分的二手房都纳入了征说范围内。

“我们的客户下降了四成，总之够购房者成交欲望较弱。”链家地产总监金育松这样分析购房现状,从他的分析来看,购房者的观望正是引导他们行动不积极的原因,而对这种观望的态度主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的观望.”他说.

  新政中对于建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的规定,显然将一部分二手房购买者的注意力转向了一手房市场.

在其他房源退出的情况下,那部分未营业税影响的五年以上的房源所占的比例增大了金育松提到,在链家房的业务中,五年以上的房子所占比例升了两到三成.”并不是说绝对数量上升.”他提醒道。

而就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税、基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。“我们现在交易，五年以上的产权的占80%”家房产经纪公司总经理华国强说。

  站在购房者的角度上看，由于不需要交营业税，五年以上的房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。

五年之痒

“五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。”胡景辉说道。他指出了二产权年限上一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限上一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期长许多。“由于购买以后往往要过两三年以后才能拿到房产证，这样五年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了。购房人倾向于买这些。”正是由于房产证不能及时那到的缘故，现在相当一部分实际购买者已经达到五年六年的房子，产权证往往只有两三年。

而营业税的征收标准，是以产权证上注明的时间为准的。“如果能以签订预售合同的时间为准就要准确得多。”胡景辉的说法显得有些无奈。

目前市场上无需缴纳的二手房不仅房龄过长数量也少也是一个问题。“现在不需要缴纳营业税的，基本上手8年实行房改以后刚出来的房子才符合要求。” 华国强说。就他的估计来看，这部分房子大概占存量房的10%到15%，而这其中大概只有5%到10%会拿到二手房市场进行交易，总量非常有限。

另外，由于营业税往往附加在房价上转嫁给了购买者，这已经在这种程度上变相的导致了房价的上涨。

尴尬的效果

营业税政策的初衷是为了打击房地产投机行为，然而实际上如何呢？

“五年也好，十年也好，如果是为了限制投机行为的话，一旦营业税家道房价上 那就没有意义了。”金育松说。去年的营业税政策颁布以后，买方和卖方经过近半年的博奕。最终达成营业税由购房者承担的共识而告终。而今年基本上还是这样一种趋势。

由于二手房和一手房市场的紧密关系，这一政策实际上也是对另一市场的暗示.这一招叫隔山打牛.就是向一手房市场传递信息,不鼓励投机.胡景晖说,接下来他又分析到,目前的现实是营业税导致了二手房房价更快的上涨.”其实用于打击投机两年以内会比较好,超过两年就没什么意义了.”他补充道.

实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一.新政的初衷也包括了积极发展住房二级市场健康发展的保障之一.新政的初衷也包括了.而目前由于营业税的额外负担,有部分购房者开始把目光转向一手房市场.把二手房需求转身一手房市场.你说对市场是好还是坏?多育松在接受记者采访时这们反问.这一转向显然会增加一手房市场的压力.就金育松的分析来看购房者对一手房的预期短期内是无法实现的,会有相当一部分回归二手房市场.

有一点可以肯定的是,新的营业税政策会对限制新政以后的一手房投机发挥积极作用.然而这还需要时间的考验和证明.

政府定制下的小户型时代前景

    在一个买卖双方自愿形成交易的市场里,政府决定该如何建造.人们的个性需求被一个统一的模式所替代.普有一些;回到了计划经济年代单位分福利房的感觉,而且还要面临更多的问题.假设决策正确,大量90平方米的房子供应市场后得到踊跃购买,满足了很多人的需求,如果通过其他手段使这种踊跃不变在价格高涨,当然是好事情,但是万一决策有误,大量房子卖不出去砸在开发商手里,替开发商去承担利益损失.这种局面当然不是决策者自愿看到的,但是从历史来看,按照计划进行管理的时候,计划制定者往往有一种致使的自负,目前经常出现合理制定科学预测之类的语言,就体现了这种自负,但是历史教训告诉我们,社会资源配置的信息绝对不是谁可以攻玉全面落实获得并进行理性和正确的决策,面对人们的需求,政府官员不比物们了解更多,不比市场做得更好,所以计划经济总是遇,如果我们能知道市场需要多少比例,多大面积的房子,不如重新回到计划时代,从此次发布的文件的字面上来看还是承认房地产市场是一个市场,市场应该允许人们根据自己的判断进行买卖,这是市场赋予给他们的权利和自由,就不应该给予过多的硬性生产的指标,否则造成的损失谁来承担,更严重的是,造成本来就稀缺的土地资源的错误配置以及由此带来的各种机会成本,这个责任就更加没人敢承担.

从历史来看,计划制定往往有一种致命的自负,目前经常出现合理制定科学预测之类的语言,就体现了这种自负.但是历史教训告诉我们,社会资源如何配置的信息绝对不是谁可以全面获得并进行正确的决策.

   其实从开发商角度来看,90平方米并不会形成什么大难题,比如,有人要买140平方米的的房子,可以是两个71平方米相加,也可以是一个60平方米加一个80平方米.毕竟是一个市场允许人们买卖,那么夫妇俩以各自名义习一个,打通就可以了,开发商只需要在设计的时候人所考虑,在销售的时候给予暗示,就可以轻松实现小户型号时代的大房子梦想.

       小户型问题其实凸显出的是政府如何管理房地产市场问题,房地产市场过热,一方面是由于政策性障碍大量资金不能找到合适的投资渠道,另一方面是房地产市场自身具备供应弹性小,周期长且属于完全的区域性市场特征,使它容易被资金所操纵,形成泡沫.解决这个问题,有两种思路.一种是导最关键的是给予大量的资金公平的的投资机会,并通过完善税收政策与市场机制维护房地产市场的完整性,避免被人操纵,一方面通过更广阔的投资机会引导资金流向,另一方面提高持有物业的成本,人们自然不会把钱压在囤房上;还有一各是堵,让投资或者投机性的资金强行退出或绕道而行,堵就要建高墙,砖头就是一个个的硬指标.姑且不论堵的成本有多高,现在的各管理部门倒是越来越像语言学家,甚至是数学家,一会儿要定义什么是别墅,什么是高档住宅,一会儿要区分自住还是是投资,一会儿决定是90平方米还是120平方米,40%还是60%.

       建立一个完善的市场体系,这个目标是早已经定下来的.在当前这个乱象繁生的十字路口,是重新拾起计划时代的管理方式厌其烦地去定义去限制,还是早日踏上推动整体化市场体制与政府管理体制改革的必道路,其实选择已经不言自明,但是目前我自己遇到的一个选择却让很多人犯难,我有个朋友前年买了一个五十平方米的注户型,最近他认识一个好姑娘,就要结婚买房,这个房子肯定不够,买个大房子,那就需要先卖掉现在这个房子.按照新规定,我才住两年的房子出售房收入全额征收营业税,不卖吧,据说马上要出台购买第二房要提高首付还要征重税的规定.我的朋友无奈地说,干脆继续单身算了.

 缴纳物业修基金

     上期已经给大家讲了物业费的相关规定,本期.继物业的一系列问题,我们为大家讲一下一直容易引起矛盾,投诉的问题——“物业维修基金”

   近年来，买房者甚多，无论是买来自住，还是投资升值勤在购买商品房时常被要求交纳“物业维修基金”是做何而用的呢？对于大部分人来说应该已经不陌生了，物业维修基金就是为了保障住房售后的维修管理，维护住房所有权人和使用人的共同利益设立的一项基金，

物业维修基金是住房的“养老金”

   首先应当明白“物业维修基金”的准确定义。在商品房或公房出售时应当建立公共部位和公共设施设备的维修基金，维修基金是所有业主对房屋的共同部分共用设施设备进行维修，养护与更新，物业维修基金是住房的“养老金”。

  根据《杭州市物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业

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        萧山的吴女士,我现在的房子,房产证上写的是老公的名字,我有一本共有权证,现在离婚,协议房子归我,我想知道这个房产的过户怎么办理,