IPO募资圈地禁令 能否压下地价

    去年以来，房产公司高价拿地“运动”，在全国主要城市不绝于耳，尤以上市公司为甚，他们利用股票首发或增发的募集资金，在一二线城市的土地拍卖中屡创天价，“地王”频现，几十亿拿一块地，在报端成了“家常便饭”。

　　上市公司的大规模圈地行为，受到有关方面密切关注。3月20日，中国证监会发行部有关人士在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过ipo或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的ipo，将不予核准。

　　近来在杭城高价拿地的上市公司有不少，正在谋求上市的省内房企也多达几十家，依据早些上市的老大哥们的惯例，ipo募集资金很大一部分用来囤积土地，所以，中国证监会的这一禁令，对谋求上市者的拿地计划可能影响巨大。

　　对杭城的老百姓而言，更关心的是，这条禁令会不会压下土地价格的牛头，进而降低商品房成本，让更多人买得起房子呢？

　　ipo募集资金不得拿地

　　在3月20日举行的“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，中国证监会发行部三处的一位负责人特别提示了房地产企业融资的审核重点。其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。

　　同时，他高度强调了房地产企业信息披露透明度。首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。

　　这位负责人认为，资本市场发展至今，有条件推动包括房地产企业在内的一批优质企业做大做强，此举也有利于改善行业金融支持结构，有利于提高行业规范运作水平，有利于快速将土地转化为居民需要的住房，平衡供需，防止房价过快上涨。

　　省内数十家房企排队等待ipo

　　据公开报道，浙江目前有数十家房企正排队等待上市。前不久，滨江房产集团的ipo(首次公开募股)申请，已经中国证监会审批通过，即将登陆a股市场。此前，绿城房产、广宇集团和众安房产等浙江房企已先后上市，其中绿城和众安在香港上市，广宇在a股上市。

　　日前，省建设厅住宅与房地产业处副处长江胜利透露：“在广宇、滨江之后，还有更多的我省房产公司希望能成为新的‘滨江’和‘广宇’。”在杭州，就有坤和建设集团、金都房产集团、杭州宋都房地产集团、三盛宏业投资集团等一批知名房企如今都在排队等待上市，某省属国企旗下的几家房产公司也将通过整合谋求上市，在宁波、温州、绍兴等地，同样不乏想要上市的企业，“可以这么说，在全省大大小小2000多家房产企业中，凡是有点规模的，现在都有上市的想法，据我们估计，起码有几十家。”

　　业内普遍认为，省内这么多房企上市的主要动因，是想破解融资难题。他们的巨大资金压力，主要原因是地成本高涨，而不拿地，则意味着未来将可能被淘汰出局。

　　ipo募资买地禁令的出台，向我省房产界的未来提出了两个问题：

　　一是，这些等待上市的我省房企巨头，其战略步骤是否会改变，上市后通过什么办法来拿地？

　　二是，我省地价特别是省城杭州的地价，能否因此得以平抑，从而影响房价走势？

　　新政不会影响房企上市计划

　　记者采访了杭州多个在筹划上市的房产公司老总，他们一致的看法是这条规定不会影响他们的上市步骤。

　　“公司上市是出于多方面的考虑，资金只是其中一方面，而更多会考虑企业操作的规范性、企业的竞争力和专业化程度。另一方面，房地产开发是一个持续投入的过程，除购买土地外，房地产前期投入也需要大量资金，而上市能更加提高企业的开发能力。”金都集团总裁吴忠泉告诉记者，“这条买地禁令，能更加规范房地产行业运作，特别是对这几年因很多上市公司大量拿地、导致地价过高现象，有一定的打压作用。”

　　坤和集团总裁王慧敏也表示，这条政策对公司上市计划基本没有影响。他认为，其实国家早有类似上市募集资金不能用于拿地的规定，这次只是再次重申了一下，有可能也是对很多媒体关注上市公司抬高地价的回应，和规范房地产市场的一个信号。

　　新政或将使地价疲态尽显

　　在知名房地产专家、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生的眼中，这两年的地价是这样走的：2007年地价跳空高开，带动房价，进入2008年，土地市场供求关系变得缓和，不再那么热火朝天，地价走势平稳。

　　他分析，供求关系决定地价，去年资金量充沛，造成土地供不应求，开发商争相高价拿地。地价的上涨，让潜在买房者增强了对房价上涨的心理预期，从而带动房产的需求，引起房价上涨。“去年地价上涨，是房价上涨的一个重要原因”。

　　高价拿地的房企中，很大一部分是上市公司。其巨大的资金量除了经营利润再投入外，主要还是来自股市募集。“前几年，股市行情火爆，房企无论是上市发行还是增发，都能拿一个高价，资金量自然十分巨大。”

　　赵杭生介绍：“那种地价成倍成倍上涨的现象，进入2008年后不再出现了，一般顶多涨个10%多，有些则停滞不前。”

　　他认为，从紧的货币政策，股市下跌引发的融资能力弱化，对土地需求都起了抑制作用，而ipo募集资金不得用来囤积土地这条新规定，则可能让走势已不再牛气冲天的地价更显疲态。

　　可能引发房企并购热潮

　　上市公司不能靠募集资金直接拿地，将会寻求什么途径来“曲线救国”呢？

　　一个很有可能的答案是，收购时代即将来临。赵杭生预测，这条新规定的出台，可能会引发上市房企利用巨额募资购并各地中小型房产公司，进而掌控对方储备土地的热潮。

　　万科控股南都就是一个典型例子。两年前，在不到一年半的时间里，万科斥资36亿两次收购，获得了南都房产80%的股份，成为南都房产的新控股股东。同时，南都属下的良渚文化村、逸天广场、九堡地块、西湖大道项目等多块土地，也都收入万科的腰包。据统计，此次收购使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。从此，万科在上海、江苏、浙江的未来可售资源呈现三足鼎立的局面，其长三角布局基本完成。

　　类似收购模式，可能成为未来的一种常态。上市公司因为具有更为广阔的融资渠道，拥有更大的资金量，将成为省内2000多家房企洗牌的主导者和被收购企业的掌控人。

　　一位也在积极筹划上市的房产公司老总说到买地禁令时，说了八个字：“强者更强，一如既往。”他认为，出这样的规定，能更加规范土地市场，规范竞争机制，有利于加快行业的洗牌，对有实力的品牌房企更加有利。

　　压地价应资金面市场面双管齐下

　　汉嘉地产顾问机构总经理梅杰表示，从去年起，高价买地现象，不仅在杭州，在全国各主要城市普遍存在。去年资金面充沛，市场行情看好，这两个条件的存在，让土地拍卖市场热闹非凡。

　　他认为，这条规定的出台，是为了抑制资金面。“不过，如果资金面得到一定抑制，但市场行情仍然火热的话，恐怕地价下来也比较困难，因为从根本上来说，土地的价值受市场需求的行情所左右。”

　　他说，这条规定对于资金面抑制肯定有一定的作用，但资金面仅是影响地价的一个因素，如果在市场行情冷却上能够配合，双管齐下，才能对地价的抑制起到决定性作用。

　　-相关

　　上市公司在杭高价拿地(部分案例)

　　2007年5月30日在香港上市的绿城集团联手葛洲坝、康居投资，砸下34.9亿元，一举拿下杭州钱江新城(新城博客,新城资讯,新城说吧)17号地块，楼面价11759元/平方米。

　　2007年7月9日母公司在上交所上市的宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007]23号地块(即原浙江工商大学)，楼面地价高达15712元/平方米，一举刷新了6月25日前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元/平方米的纪录。

　　2007年9月29日绿城集团联手滨江房产，以36.3亿元拍得156亩杭汽发地块，楼面地价达10869.70元/平方米。

　　2007年11月28日在香港上市的远洋地产与人联手，以22.26亿联合竞得“杭一棉a、b地块”，楼面地价约15588元/平方米，仅次于此前雅戈尔以15712元/平方米楼面地价摘得的原杭州商学院地块。

　　2007年11月29日在深交所上市的广宇集团联合西湖房地产集团有限公司拿下“原东南面粉厂”，楼面地价超过1.9万元/平方米，刷新杭城纪录。
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