商铺投资

  商铺投资，作为不动产投资模式的一种，吸引着很大一部分投资客。商铺投资与住宅投资最大的区别在于用途，所以在导致了商铺投资的收益率和风险机率远远大于住宅。关于如何选择优质的商铺，无数专业人士都有自己不同的看法，但我个人认为如何尽量降低投资的风险对于投资者来说者才是更为关键的。

下面是几种发生在我身边的真实情况，希望各位多加注意。

1、对老旺市的迷信，忽视市政改造的计划。

这样的例子在近些年的杭州层出不穷，感受最深的就是大约三年 前，在位于浙江工业大学后门的德胜路一带，充斥着餐饮、酒吧、网吧、咖啡店、超市等业态，而且生意都相当不错，整个商圈呈旺市状态，但是许多商铺不约而同的纷纷贴出了转让的广告，于是乎就有许多人下水投资该区块商铺。但是，时间不长，这里就开始了道路整治和高架桥的修建。该区块的市政改建不仅在工程期间影响了该区块商铺的正常动作，而且在工程后大大改变了该区块的商业构架。这里当然有一部分原先转让者的不诚信交易的成分在，但是最大的原因还是很多商铺的投资者太注重眼前呈现出的繁荣，却忽视了市政建设的计划。

2、对新城区小型商业区内商铺回报率的要求过高。

要注意，商铺投资回报主要是通过三个途径：①自主经营；②出租收租；③转让赚取差价。但是，这三个都要求该商铺能够真正在开店经营的过程中为业主赚得利润。但是在新城区还没完善并且入住率不高的时候，该区块的商铺往往会呈现有价无市的局面，这在杭州一些较为偏远的新城区中已经显现出来。而且在新城区附近大型超市和折扣店等强势业态往往会较早地入驻。所以新城区商铺的回报等待期会比较长，而且回报率未必会如同投资者原先想象的那么高。如果要在新城区选择商铺投资的话，最好选择信用度高、经营丰富、资深开发商的物业，因为这样的开发商一般追求长期的收益，前期的商铺布局分布规划会做得比较到位，楼盘规模比较大，有一定的消费群支撑，即使近期商业氛围不旺，开发商也会主动努力为业主创造一些商业环境。投资回报有一定保障。

3、对专业市场的投资不够谨慎。

众所周知，商铺的实际用途是受限制的，而专业市场又是其中受限制最大的物业，所以应该更加小心。一个商铺不同于住宅，如果一个商铺实现不了盈利，或者没人愿意在这里开店的话，其实这个商铺的当前价值就是零。本人曾经在国家对汽车销售管理办法做出改革前对浙江一带的汽车专业市场做过一次调查。由于新的管理办法非常大程度上限制了汽车经销商在市场内的经销。那么可想而知，在新的管理办法的最后期限到来的时候，这里的商铺还能值多少钱？所以在投资专业市场商铺的时候一定要对该行业有充分的认识，并对国家的政策变动有敏锐的洞察力，切勿盲目行事。

4、规避店中店的模式中所隐藏的风险。

这可能在国外是个不错的投资类型，但是在国内成功的不太多。为什么呢？国内很多运作店中店的开发商急功近利，对投资者不负责任，缺乏统一管理。往往是在同一个店中，存在着多种物业形式：①有原先土地征用后补偿给土地原有者的；②有开发商自有的；③有开发商出租的；⑤有以上各形式的所有人转租、转让的。在一个以大型购物中心面貌出现的店中出现如此之多的所有形式的话，管理和规划内部商业结构是相当难的。比如，开发商规定A区是卖服装的，但是个别业主不卖服装，开发商又能有什么办法呢？再比如在店中有个别店经营不善，关门了，因为店中店的每家店都是单独的个体，开发商或者发展商又能有什么办法呢？大家可以想象如果有一家较大型的购物店中出现这样的情况的话，这样的商铺的商业价值还会上升吗？这样的例子在杭州有过，在浙江别的地方也屡见不鲜。