看新版杭州市区经济适用住房管理办法

   杭州人购买的第一批经济适用住房终于可以上市了，不过房子交易时，要按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。而暂停了2年多的新一批经济适用房准购证也有望在10月下旬开始申领（具体时间以公告为准）。昨天，杭州市政府出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）对经济适用住房上市交易以及新的申购办法作了详细规定。

　　与杭州原有的经济适用住房政策相比，《办法》首先在经济适用住房的性质上作了新界定：经济适用住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房。此外，新政策在经济适用住房的保障性、建设标准、交易管理、申购的审批制度及其他管理制度作了进一步的明确和规范。

　　满5年交易需交纳差价的55％

　　《办法》规定，经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易，上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。

　　满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。对于已经购买经济适用住房的家庭，如购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购；未满5年因各种原因确需转让的，经批准可向政府申请经济适用住房回购。

　　解读：杭州自从1999年开始实施经济适用住房政策，至今共组织了23次经济适用住房公开销售，合计推出房源29786套，建筑面积266.03万平方米。由于原政策明确规定，经济适用住房5年内不得上市交易，但是对满5年后具体如何交易并没有详细规定。最早销售的那些经济适用住房目前已经过了5年大限，至今没办法上市交易。

　　申购对象调整为低收入困难家庭

　　《办法》将经济适用住房的供应对象从原来的中低收入困难家庭调整为低收入困难家庭。并根据《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发【2006】49号）规定，将申请购买经济适用住房家庭的收入标准调整为“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60％”。

　　解读：根据老政策，经济适用住房申购对象有3个条件，其中第一个条件是持有市区居民户口（含符合当地安置条件的军队人员），属中低收入的家庭（家庭中低收入，指按市统计局向社会公布的上年居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者）。新政策对家庭收入要求更加严格，一定程度上提高了申购准入门槛，从而更加体现出经济适用住房的保障性特点。

　　更加严格控制经济适用住房面积

　　《办法》指出，根据国发[2007]24号文件精神，明确经济适用住房建筑面积一般控制在60平方米左右。为保证家庭成员4人（含）以上申请家庭的保障面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米左右。

　　解读：原政策规定，60平方米左右的住房提供给一户3人（含独生子女）及以下家庭；80平方米左右的住房提供给一户4人及以上家庭（户内人口范围为：同一户籍内的夫妻、子女及夫妻双方的父母等直系亲属）。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房建筑面积控制在80平方米左右，小套住房建筑面积控制在60平方米左右；高层、小高层可增加建筑面积10平方米。新政策在经济适用房上更加强调了保障性，严格控制了建造面积，从而体现出为困难家庭解决住房问题的出发点。

　　放弃选房两年内不得申购

　　《办法》规定，为保证经济适用住房销售公开、公平、公正进行，保障准入条件审核的全面性、准确性，建立街道（或设有劳动人事部门的单位）公示、区建设（房管）局初审、市房产管理部门复审公示的多级审核制度。

　　新政策加大了对违反经济适用住房建设、销售、管理行为的处罚力度，同时，对列入选房公告范围的申请家庭，如未参加当期选房或选房后放弃购买的，其《准购证》作废，且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

　　解读：经济适用住房准入条件的审核是一项复杂的程序，新政策中除了多级审核制度能更加保证申购对象信息的准确性外，“街道（或设有劳动人事部门的单位）公示”的规定更加具有操作性，开具虚假收入证明等现象有望得到杜绝。

　　在过去的经济适用住房选房中，经常有些人因为看不上轮到批次的房源而轻易放弃选房，今后这样的现象将大为减少。