经济型别墅：中产阶级的住宅？需求与供应同步

　　“当中心城区的土地匮乏，居住区域向城市边缘辐射时，便捷通畅的立体交通网络会降低出行成本和节约交通时间，汽车的逐步降价使得部分城市道路建设和汽车投入的价值向边缘土地的价格转移”，苑学斌预测说，“显而易见，在建安成本保持不变的条件下，占有高于中心区域数倍的土地资源的经济型别墅单位平均价值会有更大的升值空间。” 

　　“对经济型别墅这种低端别墅产品的强劲需求很难让它的价格在短时间内有所回归，经济型别墅在未来几年内仍然面临利好。”朱华越认为。而据上海的一位开发商向记者介绍，上海莘闵别墅区的土地价格已经比去年上涨了20％，而房价与两年前相比更有30％以上的增幅。 

　　但专家也提醒投资者，在看到经济型别墅巨大的市场空间的同时，也要考虑它的投资风险。事实上，在北京市场至少有一半的别墅面临销售困难，其中不乏一些经济型别墅。中国外国专家局建筑规划专家饶及人说，“部分开发商觉得别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居，忽视了产品品质的提升，这种错误的估计将面临巨大的市场风险。” 

　　“经济型别墅的销售周期肯定会比普通住宅长，对开发商的资金实力有很高的要求，同时，在选地上也要十分慎重，因为不是所有位于郊外的土地都适合建别墅项目，要充分考虑到买家的生活成本和工作成本。”朱华越认为，“风险与利润同在，要想在未来的经济型别墅市场中取胜，主要还是要营造社区个性空间，如何通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。” 

 

　　广州：经济型别墅渐行渐近 

　　如果说凤凰城圆了工薪阶层的别墅梦，那么东方夏湾拿的休闲度假概念则是开发商的新营销手段了。 

　　本报记者　苏丝　广州报道 


　　2002年五一凤凰城隆重推盘，以“白领也可以住别墅”这一全新的理念，掀起了抢购潮，逾千套洋房及别墅三天内全部售磬；紧接着2002年国庆，金碧御水山庄又以“25万元一套别墅”的联排别墅再次带来看楼狂潮。 

　　这两个大型别墅社区的开售场面，就表明大部分广州市民都拥有一个别墅梦，而总价较低的别墅甫一上市就变得相当吸引了，经济型别墅这一产品瞬即成为市场焦点。发展到今天，凤凰城虽然还是有部分平价别墅，总价从48万～88万元不等，但是产品的整体素质已渐趋高档，开发商不断开发豪华别墅，甚至商务租赁产品。然而，新的经济型别墅又冒出来了，以“旅游度假休闲社区”定位的东方夏湾拿，一期推出的别墅建筑面积多为200平方米左右，以单价3200元／平方米匡算下来，总价也只要50万元左右。经济型别墅的市场需求可见一斑。至少现在市民仍然津津乐道于“白领也住得起的别墅”。 


　　过渡性产品？ 

　　说起广州的经济型别墅，不少业内人士都认为，远离市中心，建筑面积在100多～200多平方米左右，总价100万元以下的别墅，甚至单价在10000元／平方米以下的都可算是经济型别墅。在广州的北部和东部涌现不少经济型别墅，例如雅室新城、金碧御水山庄、逸泉山庄、东方夏湾拿、碧桂园凤凰城、广园东翡翠绿洲。 

　　代理行的专家就表示，经济型别墅仅仅是一种过渡产品，是开发商为了满足部分消费者圆“别墅梦”而打造的产品，并不构成别墅的主流元素，大部分以联排别墅为主。经济型别墅不乏缺陷，比如建筑面积小，居住上没有真正别墅的优越感；地理位置偏远，对于没有私家车的业主来说，交通会是个难题。 

　　而有实力有经验的开发商在打造这类低成本产品时就可以充分显示其功力了，包装要好看，还需保证质量，而成本控制是绝对紧要的一环。号称“十年别墅开发经验”的碧桂园集团，打造经济型别墅是首当其冲的。2001年，华南碧桂园的映翠桃园独立花园别墅总建筑面积362平方米起，户型由四房两厅———七房两厅，连豪华装修及精美园艺仅售98万起，联排别墅总面积218平方米起，户型由四房两厅———五房两厅，连精华装修及精美园艺仅售60万起。紧接着丽江花园和锦绣香江也相继推出了经济型的联排别墅。 

　　但真正的兴起就是碧桂园凤凰城的开盘。据了解，凤凰城今年将开发1000多亩的新组团风雅苑，而目前的产品总价标准已渐渐远离经济型，开发商表示在性价比上将会更加优越。2003年，与凤凰城相隔不远的广园东锦绣香江，开盘以半价的噱头吸客，其中也有部分建筑面积为156～197平方米的联体别墅。有业内人士指出，现在开发商在开发别墅项目时，都会适量推出经济型别墅产品。 


　　“新”经济型别墅 

　　如果说凤凰城圆了工薪阶层的别墅梦，那么东方夏湾拿的休闲度假概念则是开发商的新营销手段了。同样是经济型别墅，也许从地理位置上来看，东方夏湾拿略微逊色，但总价上就比较占优势了。该盘内部认购期间，一套联排别墅50万元左右。据东方夏湾拿策划部经理何树训反映，由于部分别墅已经封顶，买家能够看到效果，1月份累计成交近20套。而根据市场定位，东方夏湾拿比较注重社区个性化色彩和浪漫氛围的设置。据了解，该盘也配置有五星级酒店。以东方夏湾拿和逸泉山庄来看，建筑面积150～200平方米左右的别墅需求量最大。在从化与广州之间的心理距离仍然存在的情况下，开发商换一个概念推出经济型别墅，对市场增长点也有一定的刺激作用。 

 

　　上海：开发商热炒“市区别墅” 

　　从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200万～300万元两个价格段，分别占到了供应总量的35％和30％。 

　　见习记者　沈浪　上海报道 


　　在上海，原来的黄浦区是真正的市中心，诸如外滩、南京路、人民广场、大世界游乐场等都在区内，而在它南面的原南市区则是老上海的中心区。不过，随着人口的外移，以及住宅“郊区化”的兴起，上海市区的概念已经被很多人重新定义。 

　　无论市区范围究竟怎样划定，越来越多的上海开发商开始炒作市区别墅的概念已经成为事实。从松江到浦东，乃至黄浦区，到处都充斥着闹市别墅的吆喝。 


　　新市区概念 

　　上海康桥正阳投资有限公司董事总经理陈玮表示，随着社会的发展以及生活质量的不断提高，已经让人们对原先的地域概念有了明显的变化。在以往，可能大部分的上海人觉得属于闹市的别墅就应该位于新华路、巨鹿路，但现在这个概念肯定是不准确的。陈玮认为现在上海的市区准确定义应该是驱车20分钟可达城市中心的范围，而这一概念的逐步形成，也成为当前经济型别墅能够大行其道最为主要的原因。 

此信息共有5页  第1页  第2页  第3页  第4页  第5页