经济型别墅：中产阶级的住宅？需求与供应同步

　　中国房地产指数系统北京别墅指数办公室报告认为，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高，而100～200万的经济型别墅将迎来更大的市场需求。据业内人士介绍，经济型别墅在今后的发展中会突出两种发展趋势：第一，规模更大、配套更完善；第二，物业管理更细致，更人性。 

　　“我认为叫‘普及性别墅’更贴切。”权慧峰这样对记者说。他认为别墅是很多人的理想居住模式，经济型别墅让更多的人买得起别墅，成为众人圆梦的首选。经济型别墅是别墅未来发展的大趋势，相比而言，500万元以上甚至千万元的超豪别墅市场需求少。以宽HOUSE为例，一套包括带产权地下室的别墅建筑面积在220平方米，不算地下室面积至少有170～180平方米，单价在4000～5000元／平方米左右，总价在110万元左右，同样有别墅的各种功能，很多人都有能力买。 

　　但北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授认为经济型别墅可能会导致新的落后建筑模式。冯教授指出，要从三个方面来看待别墅：第一，房地产开发商会根据市场供给需求确定别墅价格。第二，从土地资源来看，开发商应集约利用土地，不能浪费土地资源。第三，别墅是为有钱人提供的高档产品，讲究的是精致和豪华。而规模开发的经济型别墅似乎又背离了别墅的真正含义。 


　　北京南城：经济型别墅“双翼齐飞” 

　　目前仅在亦庄地区的别墅项目就多达十几个，其中以总价在200万元以内的经济型别墅居多。 

　　本报记者　杨丽萍　北京报道 


　　“南城下风下水，一直以来，人们都不愿到这里生活居住，使得南城房地产较之于北京其他区域来说要缓慢许多，但是一个城市的发展应该是全面的，规划也要有所协调，不能瘸腿。近几年来，北京市政府给予南城的支持有目共睹，南城地产也正在发生巨大的变化，Townhouse和小独栋为代表的经济型别墅成为南城地产的主流住宅产品。”华润置地（北京）股份有限公司品牌推广总监朱华越说，对南城地产的看好才是华润置地在北京大兴黄村开发近120万平方米翡翠城的信心来源，而在亦庄和黄村北区两大区域内其他经济型别墅的异军突起也让华润置地吃了一颗定心丸。 


　　亦庄：越战越勇 

　　南城因为缺少山、水等自然要素，别墅自然不能走高端路线，而高绿化率、低密度、高性价比的联排别墅和小独栋住宅在此得以大量兴建。这方面亦庄可以说是南城经济型别墅的一面大旗。据了解，目前仅在亦庄地区的别墅项目就多达十几个，其中以总价在200万元以内的经济型别墅居多。 

　　1994年，位于亦庄的北京经济开发区规划一期15平方公里，西邻凉水河，东靠京津塘高速，北为城市规划绿地。按照有关规划，2010年，亦庄将成为人口为四五十万、面积为80至100平方公里的综合性现代化国际居住区。 

　　“规划一出台，开发商便蜂拥而来，亦庄地区的项目由此声名远播，一栋洋房、金地格林小镇、境界、卡尔生活馆等一批项目的热销也将亦庄的房价在几年内就翻了一番。”北方华宸房地产开发有限责任公司策划部、发展部副经理苑学斌说。该公司开发的境界（水晶城）项目在短短几个月的时间，销售率就已经超过了50％。而据记者了解，在亦庄，一栋洋房、金地格林小镇、卡尔生活馆等的销售速度都出奇地快。目前，亦庄Townhouse的均价约为每平方米6500元，与去年同期相比，呈上扬之势，涨幅每年达到每平方米500元。 

　　“随着交通等市政设施的进一步健全，生活配套设施的进一步完善，可以预计，亦庄未来的房地产市场将远远超过现在的规模。”北京懿麟房地产开发有限公司总工程师常研平说，虽然公司现在已经有了一栋洋房和“亲爱的Villa”小独栋两个项目在亦庄，如果亦庄二期有好的地块，公司还有意增加投资。 

　　“目前有三条道路从亦庄进出市区，开车上下班的时间只要30分钟。”苑学斌说，五环路的开通无疑也提升了亦庄的地产价值，而按照规划，地铁5号线南段部分还要延长到亦庄，交通带给亦庄的机遇，包括对房地产的利好，将不可限量。 

　　虽然，现在亦庄的经济型别墅项目的销售大多呈现非常火爆的局面，但并非可以高枕无忧。这里的经济型别墅依然面临着越来越大的市场竞争。 

　　“亦庄的低密度住宅开发给经济型别墅带来了近似于残酷的市场竞争。”业内人士指出，低密度的塔楼、板楼、Townhouse、别墅等产品形式在这一区域内都存在，而且项目之间距离很近，购房者来亦庄购房一般都要看遍亦庄所有的项目，不用花太多时间就可以货比三家，开发商的销售压力自然就加大了。 

　　在产品难分高下的情况下，销售的策略显得尤为重要。金地格林小镇的有关人士介绍，金地格林小镇就使出了在期房期间展示样板间的“杀手锏”，这对于一些过去只能看图纸作决定的消费者的心理产生了震撼。此外，金地格林小镇还把健康住宅试点的招牌扛了出来，这必然也给销售增色不少。 

　　当然，亦庄的经济型别墅将来能不能保持现有的环境和价值也是购房者比较关心的一个问题，因为按照一期规划，开发区现在已经没有可以开发的土地，土地价格肯定会大幅提高，开发商势必会开发一些容积率较高的产品。在某种程度上低密度是经济型别墅的象征之一，容积率的提升是否会影响整个亦庄地区经济型别墅的品质，有待市场的检验。 


　　黄村北区：越走越快 

　　与亦庄遥相呼应的大兴黄村北区是南城另一个最具潜力的区域，这里汇集了翡翠城、原生墅等另一批经济型别墅。 

　　根据黄村卫星城北区控制性详细规划文本，黄村为北京市三个重点发展的卫星城之一，占地5.75平方公里，北邻公路一环，东邻京开高速，南为康庄路。作为一个目前已发展得较为成熟的边缘组团，黄村卫星城规划居住人口规模为8至10万人。以兴华大街为南北向的主要公建轴，由一个“S”状绿化带贯穿其间，绿轴周边公建外布置各类住宅。 

　　虽然，绿化和低密度使得黄村北区的经济型别墅具有一定的竞争力，但是，在销售过程中总是不温不火。其中主要的原因还是交通有瓶颈，即便是京开高速也对此望尘莫及。 

　　“这个区域的Townhouse和小独栋产品都很有特色，价格也容易让人接受。交通瓶颈亟待打破，而近段时间来，五环的开通和收费取消就像一场及时雨，排解了购房者的顾虑，也让开发商们松了一口气。”“原生墅”的一位销售人员这样对记者说。 

　　“五环路取消收费，真正起到了交通分流的作用。”朱华越认为，五环路对黄村北区房地产项目的带动作用才刚刚开始，今年下半年会更加显著，因为到时这个区域的配套建设将更加完善，环境将更加优美，对于已进入理性消费阶段的客户来说，这种综合因素的不断提升对他们的吸引力是最大的，也是最有效的。据了解，翡翠城、青岛嘉园、原生墅等项目都有计划上调售价。 

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