经济适用二手房如何交易

   近年来政策面推出了安居工程之类的经济适用住房。随着时间的推移，这些经济适用住房也将成为二手房的重要来源。
    所谓的经济适用房，是与一般商品房相对而言的一种具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性。经济性是指房屋价格相对于市场价比较低，旨在适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是通过降低标准来降低房价。

    经济适用住房的价格控制主要是通过政府给予用地、计划、规划、拆迁和税费等方面的政策扶持实现的。《房改决定》对这些政策有非常具体的要求；
    用地方面：
    政府对经济适用住房的用地，原则上采取行政划拨方式，这是平抑价格的重要措施，是降低社会保障住房成本的关键。
    计划方面
    国家对住宅投资的计划下达，能够确保经济适用住房的计划优先安排，不被其他基本建设项目挤占。各政府在住房资金使用计划编制上，要向经济适用住房倾斜。
    规划方面
    规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低成本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。
    拆迁方面
    各地在征地拆迁时，应对经济适用住房建设提供方便和政策上的优惠，对其过程中出现的劳动力安置，劳动部门应根据建设规模做出总体安排，受益单位应顾全大局积极分摊安置劳动力，以确保经济适用住房的顺利进行。
    税费减免
    各地在建设经济适用住房税费减免上不尽统一，属于上交地方财政的税费，各地应结合自身实际情况，本着影响成本构成主要因素的税费进行减免，有利于降低造价。例如：城市基础设施费、农业发展基金、新菜地开发基金、水增容费、电力开发费等。属于上缴国家财政的税费，各有关部门应予以支持，并作出相应的决策。
    对企事业单位符合政府解困政策，在自有土地上自建房屋也享受税费减免。
    各级政府除了在经济适用住房建设中给予政策扶持外，还应在经济适用住房建设过程中加强领导，及时协调和处理出现的问题，各有关部门要本着“特事特办”的原则，提供及时便捷的服务。

    房改政策正在促进房改房出售价格向经济适用住房价格方向转变。政策还要求房地产公司每年在开发的建房总量中，得有20％的经济适用住房。1999年7月20日建设部颁布实施的《已购公有住房和经济适用住房上市管理暂行办法》规定“城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公房和经济适用住房上市出售的，其收人在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有”“已购公房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。”“职工购买的经济适用住房，…房屋产权归职工个人所有。”“已购经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购经济适用房座落位置的标准地价的10％确定。”购房者缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。“职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。”