杭城人居展前的房价猜想 下跌或上扬

    房价啊房价，你到底跌是不跌？

　　这个似乎从不过时的问题，在5月16日杭州市第八届人居展即将开幕的现在，带着前所未有的争议之声，再次被提到前台。

　　各方传来的消息是如此纷繁复杂。

　　地产大佬们忙着吵架：王石认为地产行业出现拐点已成事实；潘石屹放弃“非拐论”，抛出“百日剧变”论；“任大炮”任志强却语出惊人：“政策有拐点，房价无拐点，房地产市场持续走热、房价长期上涨的趋势是没有变化的。”

　　在深圳，房价下跌似乎已成事实。自4月30日起，深圳新房成交价格已连续3天跌破万元大关。有人惊呼，深圳房价甚至有可能跌至2006年底水平；但随后中国社科院的2008年《房地产蓝皮书》却似乎有意唱反调：房价还将继续上涨。

　　在杭州，观望气氛依旧严重，不少楼盘滞销，但杭州市透明售房网数据却显示，杭城4月楼市依旧呈现量价齐升的态势。更令人看不懂的是，原本在预想中将平淡收场的杭州2008年春节后首场土地拍卖会却热火朝天，位于杭州蒋村的两块地，以高达10666元/平方米的楼面地价，再次考验了人们的想象力。期待房价下跌的空军们，原本平静的心又被提了起来。

　　那么购房者们，又该何去何从？

　　33%购房者认为房价会大跌

　　关于上半年要不要买房这个问题，今年25岁的绍兴姑娘小梁，已经跟男朋友小林争吵了好几次。工作几年，小梁早就见识过杭州房价暴涨的疯狂，小梁认为，既然结婚肯定要买房子，那么迟买肯定不如早买。

　　但是男友的意见却是：再等等。排除女人骨子里天生比男人更喜欢房子等说不清楚的原因之外，男友的理由是：房地产还在调控，房价很有可能再降。

　　跟小林一样，带着结婚等刚性需求，或者以旧换新等非刚性需求，却迟迟不肯下单的购房者显然大有人在。杭州某网站近日针对人居展所做的民意调查结果显示：有33%的人认为房价会大跌，24%的人认为房价会微跌，说明市场情绪已经陷入极度低迷；

　　与此同时，超过一半的人认为，目前“第二套”房贷政策和“公积金”贷款难等调控政策，对自己的购房行为造成了很大甚至决定性的影响，说明调控确实抑制了很多人的需求；此外，在购房时间上，34.78%也就是最多比例的人，认为会在3年之后再购房。

　　如此高比例的人群认为房价会大跌，似乎在以往的杭州楼市中并不多见。即使是在相关调控政策“一道接着一道”的2005年、2006年。那么，这只是购房者与开发商之间一种有意识的博弈？还是房价再次上扬前一种物极必反的预示？似乎很难说清楚，但是有一点很肯定，那就是市场中弥漫着浓厚的观望情绪。

　　杭州房价整体继续上扬

　　就在众多购房者抱着笃定的心态等待房价下跌的同时，杭州的房价却依旧在往上走。

　　根据有关数据统计，今年3月，杭州商品房成交2037套，是2月成交的近两倍，比去年同期增加了137套；成交均价约14250元/平方米，环比上月上涨了14.9%，同比去年上涨了49.8%；4月，杭州商品房成交2113套，较3月成交增加了76套，比去年同期减少了827套；成交均价约15467元/平米，环比上月上涨了8.5%，同比去年上涨了64.6%。

　　据此认定杭州房价整体上扬，似乎有些牵强。因为3、4月份热卖的一些楼盘，比如蔚蓝公寓、万家花城、丽江公寓、和家园、东方润园等，销售均价都偏高，比如蔚蓝公寓的销售均价达到25000元/平方米，并且因为套数比较多，在较长时间里拉高了杭州房价。

　　但是事实上，除了一批新开楼盘理性定价、少量楼盘有折扣优惠措施之外，杭州楼市并没有出现大规模的降价事件。开发商大多以僵持的方式对待购房者的观望，5月人居展，似乎也同样成为开发商灵市面的一个重要平台。

　　各区域房价分化严重

　　不过值得一提的是，杭州楼市虽然没有出现大规模的降价事件，但是楼盘性价比越来越高，却已经是不争的事实，而各楼盘销售“冰火两重天”的态势，也已经越来越明显。

　　比如新近热销的楼盘，不是品牌公司开发，就是定价比较理性。与此同时，大批楼盘却出现滞销现象。杭州市透明售房网显示，不少楼盘开盘半年，销售率还不到20%，有些楼盘虽然开盘均价高高在上，但实际成交均价却远达不到这个价格。说明市场的接受程度远远不够。

　　另外，同个区域不同楼盘之间的价格也开始出现明显差异。杭州城西某楼盘最近开盘，销售起价不足7000元/平方米，但是距此不远的某楼盘，销售均价却达到近20000元/平方米，这样的价格差异，让后来高价拿地的开发商大呼“做不下去了”。

　　与此同时，同区域差不多价格的各个楼盘，也因为品牌、产品营造水平等的不同，而出现截然不同的市场反应。比如在今年房源集中供应的九堡，丽江公寓取得了三天销售超过85%的成绩，但是同区域一个价格差不多的楼盘，却因为没有精装修、品牌号召力不够等原因，而销售缓慢。

　　后市定价将日趋理性

　　事实上，虽然目前的杭州楼市表面上波澜不惊，实则风起云涌。王石、潘石屹等地产大佬纷纷表示五六月份是危险时期，开发商必须关注自己的资金链问题。成或败，就看能否熬过这一次了。

　　而一些将开楼盘的客户积累情况，似乎也并不是很好。一位不愿意透露姓名的业内人士举例说，杭州某别墅楼盘，之前积累了180组客户，结果开盘时只来了9组，观望情绪非常严重；而很多开发商在阐述自己楼盘的客户积累情况时，常常会这样表示：“现在挺不错的，但是不知道真正下单的有多少。”语气里难掩忐忑心情。

　　而就在第二套房贷政策放松等消息让开发商松一口气的时候，“央行重申落实二套房贷政策，房贷被严格控制”的消息再次“破空袭来”，今年货币从紧政策俨然已成定局。专家认为，在银行开发贷款、上市融资等都被卡住之后，销售回笼资金，成为开发商的唯一救命稻草。

　　对此，开发商显然也在做着各种不同的选择。一位开发商告诉记者，公司今年的主基调是“回款”，所以定价策略肯定会偏向于理性。她坦言说：“现在楼盘开盘头几天的销售很重要，如果走得好就没问题，如果走得不好，后面再消化就很难了。”而她认为要“一口气走得好”的方式，就是定价“符合市场规律，不要太追求利益最大化”。

　　专家纵论杭州房价走势：整体胶着 局部微涨

　　章惠芳（双赢置业营销机构总经理） 　　

　　杭州楼市还是充满希望的。不过原本的牛市行情，变成了现在的个股行情。我认为房价会出现整体胶着、局部微涨的态势。具体要看各个开发商的资金和各方面承受能力。不排除个别开发商资金压力很大，有降价行为，但是大规模降价行为应该不会出现。因为，开发商出现资金问题，很有可能会通过并购、兼并、融资等其他方式寻找出路，并不一定会降价。 　　

　　暴涨行情将一去不返

　　赵杭生（浙江大学房地产投资研究所所长）

　　人居展就是一个风向标，我觉得这次人居展之后，目前市场的观望阶段将基本结束，相对平稳的市场将逐步形成，换句话说，真正正常的市场将拉开序幕。去年的楼市很不正常，是最后一跳，今后这种疯狂跳空高开的现象，将不再会出现。

　　心理预期增强 市场需求依旧

　　蔡华军（杭州工信风雅置业有限公司总经理）

　　影响房价最关键的因素还是供求关系。而需求主要分为购买力、需求的量和心理预期。调控对于购买力和需求量会有一定的影响，但是随着银行房贷的有所松动和城市化进程加速，这些都不是问题，关键是购房者对于房价的心理预期。我认为，如果中国宏观经济依旧发展良好、人民币继续升值，加上没有新的利空出来，人们对于房价上涨的预期增强，那么人居展过后，受到压抑的市场需求便很有可能再度释放出来，促使房价继续上扬。

　　降价与否 要看开发商资金链

　　祝军华（攻略地产执行董事）

　　感觉下半年，开发商日子会比较难过。货币政策继续从紧，银行贷款会有意识地集中到大型品牌公司上，中小公司原定贷款计划有可能被搁置，销售回笼资金，成为开发商唯一救命稻草，但是市场观望气氛严重，未见明显回暖。一批粗放型的公司，极有可能被逐出舞台。

　　市场会否出现降价，要看开发商资金链问题。开发商短期内资金紧张，有可能被迫降低销售价格，但是一旦资金回笼到一定程度，进入安全期，便又会直线往上升。对于普通购房者来说，买品牌的房子很重要。