一线城市房产销售惨淡 投资风险需警惕

    近几个月来，京沪深等一线城市房地产市场深陷成交量清淡的困局，房价已经松动或将要明显松动，投资风险显露。专家提醒，二三线城市的房地产投资风险也需充分警惕。

　　在一线城市房地产市场销售状况日益惨淡的情况下，已有一些投资者开始撤离这些城市，而大举进入二三线城市。他们认为，二三线城市房价基础低，随着城镇化和工业化进程的加速推进，这些城市的房价增长快，盈利空间大。宏观政策方面，为推动东、中、西部均衡发展，国家实施的一系列倾向性的区域开发战略，这将为中西部城市房地产业发展提供良好契机。此外，二三线城市蕴含大量的自住住房需求，而房地产开发相对滞后，蕴含了短期投资获利机会。

　　但目前来看，二三线城市的房地产投资风险也不容小觑。上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅资讯,邹毅说吧)说，除去宏观经济大势和房地产行业周期因素影响之外，部分二三线城市投资风险已经显现。从房价收入比上看，即使在经济发展程度相对落后的中西部地区，房价收入比也仅稍低于全国的1:28，一些区域中心城市的房价收入比已经与一些城市基本相同。在居民收入增长相对迟缓的情况下，部分二三线城市的高房价暗含了巨大的投资风险。而从房价涨势上看，2007年以来，二三线城市房价涨势同样惊人，当年许多城市房价增长率达20%及以上，这给房价调整预留了空间。

　　邹毅建议，深入研究各城市特征，明确当地的房地产市场发展潜力。他说，依据房地产市场发展特征，二三线城市可分为三类，滨海旅游城市、区域性中心城市和产业特色显著城市。滨海旅游城市是不少高收入者投资、养老住房的首选地，楼市的总需求量远大于中西部城市，且住房消费年增长将大于中西部城市，投资保值增值空间也较大。而一些区域中心城市则因房价上涨过快、需求上升总量和上升空间都较为有限而须谨慎投资。

　　此外，许多能源、矿产资源优势显著的城市值得关注。邹毅说，该类城市是当前最有潜力的开发与投资区域，房价低廉和较高的居民收入将使房价有较好增值空间。