背负黄牛质疑声 两个房地产投资者投资经

    这是两个网络红人，他们在网上拥有一大批的拥趸，因为他们对楼市的预期总能被事实证明是准确的；在现实世界里，他们还是成功的房产投资客，尽管背负着“黄牛”的质疑声。他们很愿意和大家分享他们的投资经，不过却也一再声明不愿意出现其本人的照片。

　　一壶：投资自己也想住的房

　　1993年开始做期货，1995年投资房产，一壶如今已投资10套公寓。一壶的房产投资经验可谓独树一帜，他认为：自住和投资应一体化，应以投资眼光看房，以自住要求选房；买房不能像买袜子那般草率；在控制总量的前提下，保证现金流充足稳定，以最高比例最长时间按揭；将30～50%家庭总资产投资于房产是合理的。

　　自住投资一体化

　　期货、股票、房产，一壶投资的领域广泛。1993年开始做期货，是中国第一批期货投资者。1995年买入第一套房后，至今已投资10套公寓，投资经验丰富。

　　“自住和投资一体化，即对于购房者而言，要以投资眼光看房，以自住要求选房。房子应按照‘可住、可租、可卖’的要求选择。”多年来，一壶就是这么操作的。

　　1995年，一壶买了第一套房——湖畔花园（查看地图）公寓。“湖畔花园一期基本是别墅区，以排屋、别墅为主，只有六幢公寓。我以公寓的价格，享受别墅环境。”三年后，他看中了九溪一个背山面江的公寓楼盘，每平方米价格不到4000元。认定其升值潜力不小，他便当即下单付订金，并将已涨价80%的湖畔花园公寓转卖。这两套房子，使他获得了不菲的收益。

　　很多人买房总认为开发商高估了房子的价格，但一壶却并这么认为。2000年，他看中了浙大附近一套120平方米的公寓，并对其进行全面评估。最后他评估认为，开发商至少把价格定低了1000元/平方米，毅然买下了它。2003年房子交付时，一壶买入一套同楼盘面积更大的二手房，并卖了小房子。他对开发商说，公寓二手房在半年内必涨50%。果然，不到三个月，房子便涨价50%。如今，该楼盘房价比买入价涨了6倍多，收益率高得惊人。

　　买房前先看一二十套房

　　投资房产获得巨大成功，得益于一壶掌握着丰富的房产信息，熟悉房地产市场形势。其中，每天花15分钟看二手房信息的良好习惯至关重要。

　　2004年下半年，一壶看报纸上刊登的二手房广告时，发现艮山门附近一套二手房，每平方米报价8000元，同一楼盘的其他二手房，报价都在11000元/平方米。此时房地产市场正处在政策调整中，很多人不敢买，但刚好有亲戚托他买房，一壶二话没说就购入这套房。20天后，亲戚嫌房子差而不要，他以每平方米9700元的价格转卖，20天内赚了20多万元。

　　“二手房价格是大量现金交易形成的价格，对判断开发商品牌价值和区域差价最真实，也最具可行性。”他认为，二手房价格则可以直接定义新盘价格，并形成了自己的一个计算标准：二手房价格=毛坯房价格+开发商品牌-期房时间价值+装修价格。

　　当前，很多购房者在楼盘现场看房后，便立刻签约下单，一壶非常反对这种行为。“买衣服都要去商场看好多次，货比三家，更何况是买房？很多人买房如同买袜子，对待最大的资产房子，怎么能如此草率呢？”他说，买房前，至少要看一二十套房子，以获得最直接的感性认识。

　　“买卖房子实践性很强，因此必须经常看房。观察房子的户型、建筑质量、周边配套、开发商品牌。”2004年，一壶在投资一套滨江的公寓时，便是看了多个楼盘和多套二手房后采取的行动。

　　合理利用负债，保证现金流

　　凭借十多年买房投资经历，一壶总结了判断房子区域价值、开发商品牌价值等的方法。此外，他关于规避房地产市场风险的方法也非常独到。

　　首先，是房子的区域价值。在自然环境相似的前提下，他认为，区域价值=政府投资+开发商投资。如城西，政府投入力度大，市政建设完善，市场波动小。与它们相比，九堡、下沙、闲林则略逊一筹，而且目前正在建设中。“如果经济大回调，政府将可能延缓对这新区的基础建设。”

　　其次，注重开发商品牌价值。“对于房子而言，开发商品牌价值非常重要，好品牌意味着房子性价比高，投资潜力大。相似地域相似年代建造的二手房差价就是品牌价值。”

　　对于当前的房地产市场形势，一壶看涨。“在通涨的形势下，货币贬值，因此，负债是划算的。从规避货币风险的角度看，房地产市场总的来说还会继续涨。但是，由于这次上涨主要基于货币投机因素，供求关系并不完全支持房价上涨，对于投资者而言，应做好崩盘的准备。合理贷款，保证现金流，将房子提前变现，同时又不失去房子上涨的机会。”

　　为了规避房地产市场的风险，一壶建议购房者不要简单地去预测房价何时到顶部，而应在任何时候都做好调整的准备。“购房者在买房中要注意控制资产总量，争取最高比例最长时间的按揭。以30～50%家庭总资产投资于房产是合理的。”

　　王飞武：投资房产看租售比

　　药物合成专业毕业的王飞武，如今是一位自由投资者。抱有城西情结的他，拥有城西六间商铺，并投资了十多套住宅。王飞武说，不管是投资商铺还是住宅，一定要衡量租售比。商铺的租售比至少为5%，住宅的租售比不应低于3%。越繁华、堵车越厉害地段的房子越值得投资，这样的房子无需担心租不出去。

　　商铺住宅两手抓

　　1992年至2000年，王飞武一直做药品生意，这为他投资房产积累了原始资本。1998年，王飞武一次性买入位于文一路、文二路和古墩路的六间商铺，总价300万元，在当时绝对是大手笔。

　　“六间商铺所在的城西，当时正在修路，商业也不繁荣。但我相信3～5年内它们必会升值。”可是，一年后，以4000元/平方米购入的商铺，跌至3800元/平方米，这大大出乎王飞武的意料。虽然如此，他并不打算卖商铺。

　　“城西规划早已出来，生意繁荣是可以预见的。”2000年，随着楼市回暖，商铺价格稳定上升。如今每间商铺平均价值200万～300万元，收益巨大，租金相当可观。商铺是王飞武投资房产中最成功的。

　　同样是在1998年，王飞武踏上了住宅投资之路，至今已投资十多套公寓。让他比较得意的是山水人家和绿园两套公寓。2003年，王飞武以7000多元/平方米的价格，买入山水人家四室两厅东边套公寓。两年后，他以当时最高价12000元/平方米转售。

　　180平方米的绿园，2002年王飞武购入价每平方米8000元，目前价格大约翻了4~5倍。王飞武将绿园的公寓出租，每年租金收入就有一二十万元。

　　商铺投资租售比不低于5%

　　虽然商铺和住宅两手抓，但稳健型投资者王飞武更钟爱投资商铺。

　　“投资成熟地段的商铺，用于出租，年租金收益率可以与银行贷款利息持平甚至更高。商铺出租不需考虑装修以及对房屋的维修保养成本，再加上商铺的保值增值因素以及货币的自然通货膨胀，每年的租金也在递增。投资这类商铺，令人放心。”而最令王飞武放心的是，热闹地段的商铺基本无空置期，租期到了只要卷闸门一拉，并在门上贴上“此店铺出租”，第二天就能顺利租掉。他在城西的六间商铺就是如此。

　　商铺的租金逐年上涨，王飞武在城西文教区的一间90平方米底层商铺，如今年租金达到六位数。此外售价也快速上涨，目前评估总价为225万元。“投资商铺，租售比应不低于5%。”

　　王飞武的商铺投资经令很多人称道。“东西朝向的马路，靠南面的商铺人气旺。马路不能太宽，中间最好没有隔离带。尤其不能选择单边商铺，且要衡量租客的实力。商铺应坚持长期投资，以保证充足的现金流。”

　　住宅投资租售比不低于3%

　　虽然自认为投资房产最成功的是商铺，但王飞武在住宅投资上也取得了不错的战果。这与他选择住宅的标准和眼光息息相关。

　　他说，投资住宅，应选择成熟地段的房子。靠近市中心，生活配套齐全，交通便利，这样的房子转手比较快，即使不转手，也可以出租，获得稳定的租金；品牌开发商开发；面积能小则小，最好是90平方米以下公寓；如果二手房有比较好的学区又靠近风景区，出租收益基本能够维持在3～6%之间甚至更高，而且这类房子空置期短，不用担心租不出去。

　　王飞武所有的翠苑地段40平方米的一室一厅一卫带普通装修的二手房，总价30万元，学区还不错，每年租金收益稳定在1万～1.5万元，平均收益率4~5%。

　　当前，很多人投资一手楼盘想单纯依靠出租回报来获取利润。王飞武认为这种想法是错误的。“投资这类房产的收益，主要来源于房产保值增值的潜力，以及未来的并不多的租金收入。因为这类不动产投资，肯定得靠物业增值带来收益。”王飞武说，一手楼盘物业增值带来的收益，主要表现在两个方面：一是商业性租赁价值的收益增长；二是不动产金融价值的增值收益。这时选择品牌房产开发的楼盘尤为重要。这类房产投资周期比较长，总金额支出大，但回报基本能保障。“与二手房相比，投资一手房楼盘，需要眼光和耐心。”

　　“住宅投资租售比至少为3%，而且越繁华、堵车越厉害地段的房子越值得投资，这样的房子无需担心租不出去。”呵呵，王飞武的眼光真够奇特的！
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