房地产波涛汹涌 开发商比购房者更不理性

    说开发商比购房者更不理性，可能有人要跳起来，其实，站在旁观者的角度来看，短短半年多来的市场风云变幻，已经充分展现了众多开发商的战略成熟度了。其短视之处，体现在对房地产整体行业的研判上，要么信心爆棚，要么信心崩溃，具体表现在如下几方面：　

　　其一、地价领涨楼市，信心爆棚。这一点在二00七年九月份以前已经完美体现，城东二环路一年内地价上涨200%-300%，而周边房价，同期也只上涨30%-40%，到了8800元的天价地王，抢地的冲动已经达到疯狂的程度，甚至不少拍卖地块的楼面地价已经超过现售房价20%以上，你还真以为房价会在你设定的轨道上直线上涨？其不理性的程度，相比连夜排队，疯狂购房的消费者来说，其实也是半斤对八两，真正体现了西方的那句名言：上帝若让其灭亡，必先使其疯狂！　

　　其二、地价领跌楼市，信心崩溃。从近期拍卖的几块地来看，开发商的信心已经接近崩溃，地价比前期拍卖的相临地块，直线下降约50%，而且接盘的大多是国资系统的企业，明显有托市的迹象。而且已经有几家公司开始流血让地，整个业界风声鹤唳。而同期房价下滑幅度，其实也只在10%-20%之间，整体市场只是在理性调整，并未出现崩盘现象。因此，地价领涨或领跌楼市，其根源，就在于开发商拿地时，对未来市场严重缺乏信心，担心太阳落山后，明天再也升不起来？甚至对整个房地产行业缺乏基本的研判，动摇了房地产作为国民经济中一大产业，必须长期持续健康发展的基本事实。　

　　其三、面对困局，张惶失措。当大船面临惊涛骇浪时，要么冲动跳水，要么死守船舱。当然，说冲动跳水，并非讽刺某几家带头降价的品牌开发商，各自肚子痛各自心里明白，事到关键时刻，你必须要有战略选择，最忌讳人云亦云，别人涨跟着涨，别人降跟着降。其实，每家开发商都必须根据自身的现金流需求，做出三种战略选择：一是“牺牲利润，快速回款”战略，核心点无非大幅降价外加广告轰炸。二是“均衡营销战略”，以增加优惠幅度，适度降价，保持一定程度的销售回款。三是“品质战略”，杜绝降价，增量不增价，以提高产品品质形象，增加产品的附加价值，体现楼盘的增值保值形象，获取中高端客户的认可。　

　　其四、房地产的傻瓜时代正式结束，充分竞争时代到来。说房地产结束“傻瓜时代”很形象，过往开发商的竞争关节点，大多在体现在想办法融资，然后打通关系拿到地，再招一帮专业人士把楼盘做出来，基本上就可以卖房赚大钱了。这一“傻瓜模式”在土地出让越来越规范的市场中，已经逐渐退出舞台，到了目前的“市场震荡期”，基本寿终正寝。主要在于前、中、后三个关键点上，已经物是人非：前点融资市场，信贷已经非常艰难，中段购地也非凭关系或通过所谓的“运作”就能实现，而后期的销售已经全面转化为买方市场，竞争非常激烈。因此，精细化的产品竞争战略，是下阶段的市场基调。　

　　其五、至少未来三十年内，中国房地产业大有作为！说开发商比购房者更不理性，更多的是体现在对房地产业的未来缺乏信心上。从世界发达国家的房地产发展规律来看，有两点是可以肯定的，一是一个城市的房地产发展高峰期，一般出现在城市人均gdp在4000美元至12000美元之间，这就是所谓的“城市房地产”周期时代，一直持续到12000美元之后才会衰退，而目前，我国仅深圳、上海、北京等少数几个城市处在这一期间内，而且离高峰还差一大截，　还没有开始高潮呢！我国大部分城市还仅仅是蠢蠢欲动阶段。二是一个城市的房价，一般会上涨到约30%-40%的城市居民买不起房时，这在东西方都一样，再发达的城市也同样有上述比例的居民买不起房。更何况中国地少人多、东西部发展不均的现实。所以，当成都的街头巷尾都在热烈谈论房价时，这个市场才刚刚起步呢！　

　　当前的房价大幅下滑会对谁有利？中央政府的gdp？地方政府的卖地收益？银行系统的信贷市场？甚至广大的市民，据相关数据显示，我国已经有约82%的城镇居民拥有私有产权住宅(商品房约占22%，其余为房改房、福利房、微利房等性质)，一方面希望房价下滑，好升级换代，另一方面又担心手上的房产贬值。所以，最理想的效果就是稳定房价！这一平衡点，其实中央已经通过金融手段偿到甜头了，以前是“点刹车”控制上涨，下阶段可能会采取“点刺激”来稳定楼市。“托市有好报”，当前低价拿下的土地，迟早会体现在下阶段的竞争优势中！真正考验开发商的战略决策能力的时候到了。