七问杭州楼市 我为杭州买房准备

 

    编者按：杭州市第七届人居展于5月21日闭幕，无论是成交套数、面积还是金额，再次创下新高：2177套成交量，24.9万平方米，16.4亿元成交额。参展人数，据组委会公布，有近45万人次之多。

　　虽然很多时候数字只是个佐证，甚至只是个游戏，但对大多数百姓来说，他们关心需不需要赶紧下个决定，在楼价再一次上涨之前把“家”搞掂；他们关心自己有限的财富如何在合适的时机作出最佳的抉择，尽管踩准节点的人总是不太多。

　　夹杂在人居展四天45万的人群中，本报记者采访于各个展位和购房者中，试图为大家理出杭州楼市未来发展的一点蛛丝马迹。当我们采访完，坐在台阶上看那些匆忙来去的人们时，很想说一声：不管楼市如何涨跌，让“房子”恢复它本来的“家”的含义，让我们用温情脉脉之心去挑一套自己喜欢、也买得起的房子。

    现在是不是买房好时机？

    现在是买房的最佳时机吗？人居展上，很多人心头涌起这样的疑问，但很少有人能肯定地用“是”或“不是”来回答。

    可以肯定的是，现在有很多人正在为买房而“漏夜排队”，“一天售罄”、“转卖号子”，这些曾经楼市火爆时期的标志性现象又出现了；透明售房网上的销售量，已经很长一段时间保持在每天成交100套左右。

    从本届房交会看，商品房需求量确实在释放。记者随机了解了房交会四天各个新楼盘的预登记情况：滨江·万家花城总登记量超过7000人，4天新增2000多人；华元·芳满庭截至21日中午预登记6071人；旅游·橡树园预登记3000多人；坤和·和家园登记的有效客户超过1000人，其中不包括到项目现场看房的500多人；绿城·蓝庭项目资料发放5000多份，明确意向客户近200人；香溢德信·银树湾资料发放5000多份，申领购房优惠卡500人。

    供应量也在增加。根据房交会前组委会公布的数据，这次房交会上可售房源达5万多套，是历届房交会中供应量最多的一次。特别是今年下半年开盘的新楼盘中，建筑面积90平方米左右的房源比例大幅提升，这正是目前市场上最紧俏的户型。对购房者来说，现在买中小户型可选择的楼盘很多。

    在供、需两旺的市场形势下，很多人关心的一个话题是：房价会不会涨？后市会怎么走？

    据记者多方采访后发现，目前普遍看法是——房价会涨，但速度缓慢。一方面，从近期幸福里、魅力之城、万家花城等几个楼盘的热销来看，购房者偏向购买两房、小三房的户型，且要求价格适中，性价比高；另一方面，经历了两年的“淡季”，开发商也不敢轻易提价，新盘定价多走保守路线。

    “说实话，我们也不希望房价涨得太快，把基底夯实了再一步步往上走，对市场的健康发展更有利。”一位开发商直言。针对目前业内有一些企业在酝酿涨价的现象，他认为“如果他们真的那么做，无异于自杀”。在他看来，现在杭州新楼盘那么多，本地主流品牌的号召力日益强大，还有已经进驻杭州的外地品牌公司“虎视眈眈”，聪明的开发商应该知道，尽快回笼资金比坐地起价更有利于企业发展。

    一位在楼市中投资多年的人感叹说，现在回头看，他已经错过了进入楼市的最佳时机：“去年年末，甚至今年3月以前进入楼市都比现在好，现在已经是旺市了。”

    但这是相对以前的房价而言。如果仅从房价出发，也许现在和今后若干年相比，又会是价格相对低的时段。事实上，对买房自住的购房者来说，现在可选择的楼盘数量比去年多，户型也比过去更实用，他们要做的是仔细挑选一套符合自己生活需要的房子。特别是，在诸如“××楼盘抢疯了”、“××楼盘还没开就卖完了”的传言里，仍然能保持理性，量力而行，不被冲昏头脑盲目跟风。

    170个楼盘哪些俏，哪些平？

    本届人居展吸引了170余个楼盘，有的在人居展第一天便销售基本告罄，战绩骄人；而有的不但场面冷清少人关注，甚至出现了业主现场维权的尴尬局面。不同品质之间的楼盘，在当前的市场形式下，日益呈现出分化的态势。

    哪些楼盘最受欢迎

    根据记者调查，从四天的情况来看，最受购房者青睐的楼盘主要集中在以下几类。

    潜力板块楼盘。如三墩申花板块的亲亲家园和九堡板块的红苹果，是本次人居展上销售成绩最好的两个楼盘，成交量分别在200多套和130余套，这两大板块内的其余楼盘也都有不俗表现。

    三墩申花板块目前云集了多个品牌开发商，随着交通和教育商业等配套的完善，这里基本上跟城西连成了一片，可居住性大大加强，成为有城西情结的消费者的购房首选。九堡板块则是当前杭州东部居住板块的代表。

    转塘和滨江板块也不错。云溪香山北区人居展首日即成交35套，共成交50余套。由于中国美院即将整体迁入，带动了转塘的商业圈、生活圈，中国美院不少教师和学生成了云溪香山的业主和潜在客户。

    滨江的西房·锦绣江南、彩虹城等也因为地段的稀缺性及准现房亮相而备受关注。作为钱塘江南岸一线江景房的代表作，锦绣江南推出“双庭院”江景房150余套。不少购房者因为锦绣江南地段的稀缺性而爽快下单。

    中小户型楼盘。近期杭州楼市卖得最快最好的房子，有个很大的特点就是面积在70~90平方米、总价在60~80万元，户型设计紧凑合理的房子最为抢手。人居展上人气最高的展位，几乎都是主推中小户型的楼盘，如魅力之城、万家花城、橡树园、银树湾、芳满庭、凯德·视界。这些中小户型不仅让消费者把购房总价控制在可承受的范围内，而且普遍在设计上求突破，让购房者得到最大的享受空间。

    品牌房企楼盘。杭州楼市发展了十多年，如今从春秋走向战国，品牌房企开发的楼盘由于在品质和后续管理上的优势，得到了购房者更多的认同。万科南都的展位每天都很热闹，其中万科的金字招牌“万客会”在其中发挥了巨大作用。杭州本地的绿城、滨江、金都、坤和等老牌房企的旗下楼盘都是消费者关注的重点，而东方润园、世贸丽晶城等主推高端产品的楼盘也人气极旺。

    这些楼盘有点寂寞

    幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。人居展上的楼盘也多少有点这种意味，受欢迎的楼盘归纳起来就是四个字“高性价比”，而显得冷清的楼盘则各有原因。

    品质受质疑的楼盘。本届人居展上最郁闷的楼盘当属位于闻堰的某楼盘。由于近期该楼盘部分房源正逢交付期，一些在收房时对房屋品质提出质疑的业主，在该楼盘的展位现场拉起横幅进行维权。据业主介绍，收房时发现了面积缩水、规划跟原先承诺的有出入等问题，“如不更改，拒绝收房”。一位在现场旁观的开发商表示，这个现象为房企敲响了警钟，品质问题是当前开发商亟需重视的。

    品牌知名度较低的楼盘。今年杭州楼市有不少新鲜面孔的楼盘上市，因此本届人居展上有不少新面孔参加，以便“混个脸熟”。这其中，像凯德这样的大牌首次露面，引来的是购房者和业内人士的探秘热情，而一些位置较偏而品牌知名度又相对较低的楼盘，则遭受了冷遇。对此一位业内人士表示，随着市场的成熟，这种“二八定律”在楼市将会越发明显，好的资源和客户将会更多地流向品牌房产项目。

近年来几次房交会数据：

时间 	成交套数(套) 	成交面积(万平方米) 	成交金额(亿元) 	均价(元/平方米) 
2007年5月(杭州第七届人居展) 	2177 	24.9 	16.4 	6586 
2006年9月(浙江省13届房博会) 	1218 	15.75 	10.42 	6616 
2006年5月(浙江省房地产交易会) 	1711 	20.81 	13.93 	6694 
2006年4月(杭州第六届人居展) 	1600 	20.65 	13.36 	6470 
2005年10月(浙江省12届房博会) 	954 	12.91 	8.31 	6436 

    新的居住板块在哪里？

    这次房交会上最受瞩目的板块在哪里？随着市中心楼盘越来越稀少，记者发现，这次房交会上，一些新板块风头很劲，尤其是以申花路、三墩为代表的新城西、九堡、城北、滨江区政府边等新居住区进入成交的第一梯队，开盘两天成交量都在60%以上，有些楼盘甚至一卖而空。

    申花路上的万家花城在房交会前推出741套房源，结果在一天之内就卖完。而万家花城并非只是个例。记者发现，申花路一带的楼盘“全线翻红”。橡树园、华元·芳满庭等一批中小户型楼盘虽未开盘，但问询者颇多。西城年华、文鼎苑等一批走大户型路线的楼盘成交也不错。文鼎苑最新推出的房源户型面积在92~154平方米，加上9200多元/平方米的单价，购买者多为三四十岁的二次置业者。西城年华房交会首日推出108套新房源，面积都在130平方米以上，目前销售率已逾六成。

    三墩一带的楼盘成交也不错，如亲亲家园幸福里、颐景园等。幸福里房交会前两天开盘，房交会首日便成交了近200套，目前已无余房。

    城北板块由于桥西、登云路一带新楼盘的异军突起而成为今年的亮点。桥西板块的信步闲庭房交会前一天推出90多套130平方米左右的房源，均价7500元/平方米，目前已卖出70多套。此外，银树湾、天阳·上河、凯德·视界等一批新盘也即将上市，房交会期间意向客户也颇多。登云路的天阳·上河4天积累了400多位意向客户，客户购买意向都很明确，出乎开发商意料。

    以九堡乔司为代表的城市东部因为政府东扩战略的影响成交量也节节放大。东冠逸家、红苹果都卖得不错。左邻右舍、丽江公寓等也在房交会上高调亮相，预示这一板块的全面崛起。

    滨江区政府边上板块近段时间行情也看好。瑞立·中央花城前段时间有批新房源开盘，均价达到8000元/平方米，依旧销售率达80%。江南豪园房交会期间尾盘销售，均价7300元/平方米，问询者也不少。去年年中，这一区块房价还在6500元/平方米，现在上升了1000元/平方米。

    房交会一路逛下来，记者发现，市中心楼盘的确寥寥可数，只有东方商城地块上的中凯·东方红街，解放路的凯喜雅·锦都嘉园等。从楼市版图看，杭州的市中心已开始向外扩展，几大新居住区已是新盘最为集中的新一轮“中心”板块。这也难怪这些板块会这么俏呢！

    郊区楼盘还受欢迎吗？

    这两年宏观调控以来，杭州的远郊住宅遭遇“重创”，很多郊区板块陷入沉寂。从这次房交会上看，远郊住宅的成交开始活跃起来，其中以公寓为代表。年轻一族、银发一族和当地的购房群体成为远郊楼盘的主要购买阵容。

    天都城的天河苑公寓5月1日开盘，户型80~100平方米，开盘价3800~5200元/平方米。据悉，房交会期间成交量达到40多套。而房价方面，也比4月初天泉苑推出时涨了300元/平方米。闲林板块也在回暖。江南春城是闲林的代表大盘，竹海水韵的一批精装修房源房交会后即将开盘，房交会期间开放精品样板房，试探客户的反映，结果首日的预约量就达到了80多套。

    房交会期间，通和·南岸花城迎来人流如潮，多数购房者冲着“看着实景选房”来到南岸花城现场。房交会4天时间，南岸花城收获了不俗的销售业绩，认购金额达4千余万元。景观公寓枫江苑2号楼开盘热销，同时，桂雨苑河景叠排、联排也几近售罄，更出现数位客户争抢一套联排的情形。

    郊区住宅市场的回暖，是不是因为价格有所下跌的缘故？记者采访后发现，远郊楼盘的房价仍处于稳中上涨阶段，与些同时，由于市场转好，一些楼盘的折扣也在悄悄收紧。闲林的岸上蓝山推出90多套星河苑组团的小高层，均价4800元/平方米。据悉，这个楼盘的房价和去年底差不多，但去年底，买这个楼盘的房子可打9.6折，现在最多9.8折。

    配套的完善是郊区楼盘销售转好的重要原因。经过这几年的市政建设，杭州的几大郊区板块的配套都日趋成熟。像天都城，农贸市场、超市都已开放营业，虽说楼盘的大配套还是不成熟的，周边环境还比较冷清，但小区内部配套已具备居住条件。这让购房者对这些远郊大盘“另眼相看”。

    还有多少投资客活跃在楼市

    楼市经过新一轮盘整，眼下又出现拉升迹象。记者发现，房交会上，不少楼盘的展位前，温州台州的投资客又开始在楼市活动。据悉，瑞博·林之语房交会上碰到一批想团购的温州人，已有部分人下了单。

    应该说，眼下楼市的投资机会还处于“个股行情”和“个别板块行情”。那么，哪些物业是最受投资客青睐呢？记者根据调查，梳理了几大投资热点物业。

    一是小面积的住宅物业。

    “90/70”政策让杭州首批出笼的中小户型处于供不应求的热销状态。而在这批中小户型楼盘蜂拥而至的购房大军中，也出现了投资客的身影。

    首先，投资客看好这类物业和其所处区块有关系。这些区块都处在新城西、九堡、乔司等新兴板块，受规划的带动，板块房价还有上升空间。

    另外，这类物业大都户型较小，90平方米就可以做出三房或二房，适合市场需求，而且由于总价低，转让时需交纳的税费也较低，投资成本不高。

    虽说如此，杭州的住宅楼盘毕竟受税收影响，投资空间不大，一般来说，以现在要征收的七八种税计，一套120多平方米的二手房，总价为108万元，前后税费要交7.5万元，所占比例为房价的6.9%。从目前调查来看，不管是万家花城还是红苹果，这类楼盘的投资客所占比例尚不足10%。

    二是公建土地上的酒店式公寓或单身公寓。

    这类产品如果转手，税费要比住宅物业低。如营业税，是按差价的5.56%收取。而住宅5年之内都是按照成交全额的5.56%收取。这样，如果买了这类公建用地上的可居住的产品，马上转手的话，营业税基本上等同于零。

    房交会上，这类物业颇受投资客青睐。像位于滨江高新区内的通策广场，62~89平方米，均价预定7200元/平方米，一套总价只要50万元。而且，它的小户型最大特色是被设计成错跃式，一层客厅，一层卧室，可以南北通风。据说意向客户中有一半是投资客。而复兴地带的凤凰城新推一幢酒店式公寓，成交也不错。

    三是商铺。

    一般来说，商铺的投资热潮的兴起都滞后于住宅，随着住宅投资日渐见底，商铺投资则正在兴起。房交会上，记者发现，一批投资客正四处寻找适宜的商铺进行投资。

    和处在风口浪尖上的住宅相比，商铺不招眼，但价格却在涨。温州人杨先生在杭州经商，去年10月，他吃下屏风街一间四五十方的二手商铺，如今，商铺已增值9万元。“杭州的商铺市场就好比2003年的住宅市场，正在进入一个强势的拉升阶段。”杨先生说。

    市中心的商铺依然是投资首选。市中心的商业氛围已经成熟，商铺到手后可以马上出租，只是商铺单价已高，容易超出投资客的投资实力。已成气候的河滨公寓商业街日前放出一批地下商铺，面积从540平方米至1100平方米，售价在8000~10000元/平方米。目前已有不少客户在洽谈。

    一些新兴地段的商铺也颇受投资客关注。如三墩的商铺，目前售价在1万元/平方米左右。幸福里的一批50多平方米的商铺4月份推出便一抢而空，六七月份还要继推一批。西城年华一批50平方米的商铺，房交会上的问询者也很多。

　  今年还有多少房源要上市？

    经过了3月份的雪藏惜售期、4月份的谨慎推盘期，5月份的杭州楼市随着人居展的开幕进入了放量供应期。记者采访各参展商后统计发现：从5月底至12月，杭州城区将有1.3万套以上房源推向市场，购房者的选择余地相当大。

    市中心：可供应房源近1500套

    这两年来，杭州主城区的房源日益稀缺，因此只要推出新盘就会热销。今年市中心新房源虽然仍旧不多，但是与去年相比还是很让人期待。

    下半年，将有新房源推出的主城区楼盘有元丰·钛合国际(约300余套)、世贸丽晶城精装修大户型公寓(约10余套)、西湖8号公馆(约50套)、锦都世家(约200余套)、绿城范家项目(约300余套)、中凯·东方红街(约数百套)、美达·浅草名苑(约120套)。

    此外，市中心在开发项目还有万科南都·佑圣公寓、金都·城市芯宇、野风·现代景苑、秋涛苑、滨江·新城时代广场、滨江·金色蓝庭等楼盘，其中城市芯宇和现代景苑预计明年开盘。

    钱江新城：

    可供应房源在1500套以上

    钱江新城由于规划起点高，该区域内的楼盘也普遍定位于中高端。不过今年钱江新城板块内的新楼盘不多，而以原先的老楼盘推出后续房源为主。

    作为今年下半年即将一期交付的公寓豪宅，滨江·金色海岸最后一批房源将于月底盛大开盘。此次共推出176套房源，分别为2号楼、4号楼和13号楼，开盘均价为跃层空中别墅23600元/平方米，平层高档公寓21600元/平方米。作为收官之作，据悉此次将有100多套套房压轴登场。这批套房不仅是过去空中别墅的超级升级版，在保留“6米挑空客厅、南向卫生间”等经典元素外，还突破性地推出了“全套房”和“三厅”设计。

    此外，今年将开盘的新楼盘主要有观澜、海运·都会钱塘、绿城的新绿园和蔚蓝公寓。其中观澜将在今年6月份和年底分别推出约90套和230套房源；新绿园计划在9月份开盘，具体推出多少房源待定；蔚蓝公寓计划年底推出，将以90平方米为主力户型，总户数为384套，预计年底推出。

    高端楼盘的后劲仍然很足。做智能化高端楼盘的东方润园自4月底推出3号楼以来，十天销售了3.5亿元，据悉，下半年东方润园还将推出250~300套房源。金基·晓庐和凤凰城近期也有开盘计划，可售房源分别在200余套和300套；赞成·林风和太和广场住宅项目则将在明年推出。

    城北及城西板块：

    可供应房源5000套

    这一居住板块目前集中了大量在开发楼盘，让传统的杭州城西和城北概念渐渐模糊，可谓是目前杭州楼市供应量最大的区块，而且这其中有相当大比例的中小户型房源。

    以高性价比著称的万家花城，5、6月份还将陆续推出约800套房源；幸福里今年还有约500套房源上市；天阳棕榈湾三期将推出约400套房源；嘉泰·馨庭则将在近期推出主力户型在37~67平方米的7号楼单身公寓，接下来还将陆续推出好几幢楼；易构街区将有约130套房源供应。

    为数众多的新楼盘为这一区域输入了新鲜血液。据悉，坤和房产位于西溪的大盘和家园将掀起神秘盖头，下半年将开出的一期有300多套，为高层和小高层；橡树园计划在年中启动开盘计划，首期将推约90套房源；芳满庭的706套房源也计划在今年面市；凯德·视界一期将推出约580套房源；天阳·上河计划在下半年开盘，预计房源在700~800套；银树湾的房源在750套左右；名城29号地块、尚品庭院、宜·家时代等楼盘也预计将于下半年开盘，供应房源量在800~1000套。

    滨江：可供应房源约1300~1400套

    今年下半年的滨江，将会以海威国际和星光大道两个商住楼盘为房源供应主力，据悉，这两个楼盘今年分别将推出130套和370套的房源。

    滨江最成熟的楼盘彩虹城今年继续有新房源推出，在200套左右；六合·天寓也有近200套的新房源供应；由上海强生接手的观邸国际寓所预计将推出100多套新房源；水印城预计推出80套新房源；南岸晶都预计推出新房源130套；贺田尚城近期推出33套新房源；此外，通策广场还有部分新房源。

    九堡、乔司、下沙：

    可供应房源2300套以上

    仿佛一夜之间，九堡就热了。九堡目前有多个楼盘在开发，未来的供应量很可观。

    魅力之城近期将再度开盘，预计房源供应约100套左右；名城·左邻右舍预计年中开盘，首期房源量在100来套；汇隆·风林下半年将推出400多套房源；绿城·丽江公寓和美达·九月庭院计划今年开盘，房源量待定；此外，区域内在开发楼盘还有宋都·阳光国际、华鸿·汇盛德堡等项目。

    乔司的东冠逸家将在近期再推新房源70多套；东田·东城丽景预计下半年开盘。

    下沙板块内，伊萨卡今年将推出2期的排屋房源，约205套；海天城今年还将推出新房源，预计在两三百套左右；第6大道近期将开盘，预计可售房源约600套；阳光华城下半年有望推出200余套房源；大北·四季名门有望推出房源约150套。

    之江转塘：可供应房源约600套

    之江转塘板块的环境得天独厚，因此该区域内的楼盘以排屋别墅项目为主，可销售套数并不多。不过以云溪香山为代表的公寓项目的热销，让普通购房者对这一区域兴趣大涨。

    云溪香山今年下半年计划推出一幢小高层和部分多层，房源量大概有100余套；赞成·岭上计划于今年7、8月间推出新房源，预计供应量在350套；公元·沐桥有望下半年开盘，这个多层公寓楼盘为精装修带电梯，房源为138套；此外，该区域内在开发的楼盘有新帝·朗郡，不过该楼盘预计要明年开盘，总房源约1000户。 　老盘、尾盘，还有没有“第二春”　　

    这届房交会上首次面市的新楼盘很多，但也有不少是已经开盘了两三年仍然在卖的老盘、尾盘。卖了几年的老盘、尾盘向来不是市场宠儿，但在市场全面回暖下，它们还会不会迎来“第二春”？

    房源比较多的老盘并不少。远的不说，即便是杭州八城区范围内，也不乏一些2005年甚至2004年就已经开盘，规模在10万~30万平方米左右，卖了两三年还没卖完的老盘。比如滨江一桥边某楼盘，总建筑面积近30万平方米，2004年5月初开盘，去年一期交付。根据杭州透明售房网的信息，该楼盘已经售出707套，但其总房源量超过2400套，这意味着它还有1700套左右的房源待售。

    滨江区的楼盘有不少都存在类似情况。比如四桥南面一楼盘，总建筑面积27万平方米，2005年6月初开盘，根据杭州透明售房网统计，该楼盘目前已推出的房源共1412套，仍有490套在售，再加上还有100多套房源未推出，总可售房源超过600套。

    还有同在滨江的六合·天寓，以及城东的三华天运花园……随着新开楼盘的增多，这些已经开盘两三年的老盘、尾盘都面临着新鲜感减退、关注度降低的问题。

    放眼杭州近郊、远郊区域，总建筑面积30万平方米以上的项目更多，这意味着有更多楼盘迟早会进入“老盘阶段”。老盘、尾盘能怎么办？说到底，手段只有两个，一是价格，二是品质。

    “对剩余房源不多的尾盘来说，投入过多精力做推广事倍功半，不如打点折扣，尽早售出。”一家房产公司的营销总监方静表示，价格优势仍是尾盘销售中最有效的手段。而事实上，本届房交会上促销幅度比较大的楼盘，如三华·天运的尾盘、六合·天寓的特价房都在这么做。

    如果剩余房源超过100套，多数楼盘都不会选择降价促销，这时候只能比产品品质。特别是大盘，一个楼盘分三四期，四期还在卖时，一期已经交付，如果一期品质不佳，后面房源的销售自然不会好，反之亦然。“比如滨江某楼盘，以个性化著称，前期卖得不错，受宏观调控影响，现在处境尴尬，不如先交付，让业主先感受居住氛围。”营销出身的旅游·橡树园项目负责人任坚刚表示，真正的好项目不会怕比较。

     经过了3年的起起落落，杭州楼市早已不可能回到“一荣俱荣”的局面了，即使市场成交回暖，能冲出重围的也只能是那些性价比高、产品定位明确的楼盘，这样的楼盘，无论是新盘、老盘、尾盘都不会愁卖。

 

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