进拍卖场淘金 专家教你拍卖市场如何投资房产

年关将近,许多市民热衷于到拍卖场上购房，或用作居住或投资理财，广州房地产拍卖场上的槌声也更加频繁地响起。那么，如何胸有成竹地进入房地产拍卖场？昨天,记者采访了全国拍卖行业协会副会长、广东省拍卖协会副会长、广东省拍卖行总经理、国家注册执业拍卖师雷敏。

　　拍卖市场投资机遇大

　　记者：目前拍卖场上的主要拍品有哪些？房地产拍卖占拍卖市场的份额如何？

　　雷敏：拍卖市场上拍卖的标的，目前主要有房地产、艺术品、机动车及各种罚没处理的动产，其中房地产占据市场主要份额，不少拍卖公司房地产拍卖成交额占总成交额的80%以上。

　　上世纪90年代初拍卖行刚设立时，拍卖会上主要拍品为海关等执法部门处置的罚没物资，而且竞买者大都是公司、企事业单位。近年来，由于法院强制执行拍卖的房地产案件较多，加上银行、金融资产管理公司等部门大量处置变现抵债资产，给拍卖市场带来生机和活力，也给广大市民和投资者提供了更多选购理想住房和投资的机会。

　　到拍卖场上购买房地产，有许多标的的升值空间是比较大的。俗话讲，坐地升值。如：前年拍卖的江湾大酒店，当时3200元/平方米，今年已升至4000元/平方米，整幢酒店估计升值了20%。11月5日，我所在的拍卖行拍卖的江南西路35号首层商铺约323平方米，业主在上世纪90年代购买时成本价为45万元,这次拍卖成交822万元，升值18倍，据说还有人出更高的价钱要求竞得者转让。去年拍卖的深圳某山庄的16栋别墅，当时成交是每栋60多万元，目前该别墅群每栋的价值已过百万元，升值50%以上。据了解，目前广州有不少专门在拍卖场上投资、淘金的机构和职业投资人，他们正是冲着拍卖标的巨大的升值空间而来。

　　如何到拍卖市场投资房产

　　记者：作为一个买家，进入房地产拍卖会要注意哪些方面的问题？

　　雷敏：参加拍卖会首先应对拍卖标的和拍卖方式有所了解，对拍卖行要有信心。房地产拍卖之前，拍卖行一般都会对该房产的权属情况进行调查了解，弄清楚标的的基本情况。因此进入拍卖程序的房地产，一般都可以变更权属到买受人名下；其次是要根据拍卖公告的指定展示时间，实地察看标的现状；三是查看房产的产权资料，弄清产权情况；四是了解房产过户税费由谁负责。房地产交易涉及的税费包括营业税、土地增值税、土地出让金、契税、印花税和交易服务费。上述税费前三项一般由出让方(卖方)负责，契税由买受人承担，印花税和交易服务费一般由买卖双方对半承担。税费的负担数额视各个房产标的的情况而定，有的还相当高，对投资成本影响较大。如广东省拍卖行拍卖的江南西路35号东首层商铺。该标的虽然起拍价只有713万元，但由于规定过户的所有税费均由买受人承担，当时初步测算的税费要几百万元。因此弄清税费由谁承担十分关键；五是对拍卖标的存在的瑕疵要充分了解，即对房产标的是否交吉，房产建筑面积、使用性质等等有无存在差异等问题要弄清，做到心中有数；六是竞买时不要冲动。进场举牌时，心里先要有个价位，要测算好投资成本，对比附近楼市状况，预测升值空间。在竞价中如果达到你的心里价位仍有人与你争夺标的时，你就要慎重把握，主动放弃转向投其他标的，不要买反悔。反悔是要按照《拍卖法》第三十九条规定承担违约责任的，保证金不能退还，造成的损失就更大。
 


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